나이스옥션 법원경매 창원 2025타경638 [2] 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-56 지하층101-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 성산구 용호동 소재""창원시청""북서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, ,업무시설, 숙박시설, 위락시설, 오피스텔 등이 소재하는 지대로서, 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 내
기호 1) : 제지하층 제101호로서,
기호 2) : 제지하층 제101-1호임.
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등
창호 : 없 음.

이용상태

기호 1), 2) : 제2종근린생활시설(현:공실)로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, E/V설비, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 정방형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북동측으로 및 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(배후도시) , 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 없 음.

물건 비고

제2종근린생활시설로서 현재 공실 상태임. 현황조사 당시(2025.08.22.) 목록1.~2.의 관리비가 약 1000만 원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경638 (2)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-56 지하층101-1호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 75,000,000원

토지면적: 20.39㎡ (약 6.17평)

건물면적: 58.79㎡ (약 17.79평)

1.3. 물건 종별 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 시설

본 건은 경상남도 창원시 성산구 용호동 소재 "창원시청" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 오피스텔 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 북동측 및 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 02월 17일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을3)으로 확인됩니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매개시결정등기(갑4) 또한 말소될 예정입니다. 소유권 이전 등기가 여러 차례 있었으며, 최종 소유자는 주식회사 묘련입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)서강건설

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업일자: 2023-06-14

대항력: 없음

* 임차인: 최태훈

보증금: 20,000,000원

차임: 2,200,000원

전입/사업일자: 2018-12-06

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 다만, 제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 배당을 통한 변제 가능성이 있거나 특별한 사정이 있을 수 있습니다. 입찰 전 관리사무소 및 채권자에게 미납 관리비와 임차인 현황에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않아, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력있는임차인' 최태훈의 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. '별도등기'가 존재한다는 점은 추가적인 권리 관계가 있을 수 있음을 시사하므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 창원시청 인근으로, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 오피스텔 등이 혼재된 상업 지구입니다.

4.2. 업종 현황

다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집해 있어 잠재적 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건은 창원시청과 인접한 지역에 위치하며, 주변에 다양한 편의시설, 금융기관, 관공서(창원시청) 등이 소재하여 생활 및 업무 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 공공시설

창원시청을 비롯한 각종 공공기관 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

'대항력있는임차인' 최태훈의 보증금 인수 여부 및 '별도등기'에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 중로3류(폭 12m~15m) 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 관한 규제를 확인할 필요가 있습니다. 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다.

* 별도등기: 등기부등본 상 '별도등기'가 존재한다는 점은 권리관계의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 공실 리스크

제2종근린생활시설로서 현재 공실 상태입니다. 이는 즉각적인 임대 수익이 발생하지 않음을 의미하나, 향후 안정적인 임차인을 확보할 경우 수익 창출이 가능합니다.

6.4. 미납 관리비

현황조사 당시(2025.08.22.) 목록1~2의 관리비가 약 1,000만원 미납된 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 비용이므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 금액을 확인하고 입찰가에 반영해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시청 인근의 상업 지구에 위치한 근린상가로, 입지 조건은 양호하나 현재 공실 상태이며 대항력 있는 임차인 및 미납 관리비, 별도등기 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 사항들에 대한 면밀한 확인과 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 창원시청 인근의 안정적인 배후 수요.

* 대로변에 인접한 양호한 접근성.

* 향후 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 감정가 대비 저평가 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 75,000,000원입니다. 낙찰가 산정 시에는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부(인수 보증금 합계 0원 명시), 미납 관리비 약 1,000만원, 별도등기 관련 비용 등을 고려해야 합니다. 또한, 현재 공실 상태임을 감안하여 향후 공실 해소 및 임대 수익률을 면밀히 분석한 후, 적정 수준의 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 현장 답사 및 관련 자료 추가 확인 후 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.