나이스옥션 법원경매 창원 2025타경652 [10] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호 외 11개호로서, 주위는아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물내 101호외 11개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 및 바닥 : 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1~3,6,12) 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(4,5,7~11) 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기(현황 수리중), 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1~6)은 공부상 지하2층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상1층에 해당됩니다
② 기호(7~12)는 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상2층에 해당됩니다.

물건 비고

근린생활시설로서 현황 공실 상태임. 공부상 지하1층이나 접면도로 대비 지상2층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본 현황

2.

* 주소: 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층204호 (신주소: 경상남도 김해시 금관대로1134번길 20 (외동))

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 현황: 공실 상태

* 층수: 공부상 지하1층이나 접면 도로 대비 지상2층에 해당

2.

1.2. 면적 및 건물 정보

2.

* 토지 면적: 27.59㎡ (약 8.34평)

* 건물 면적: 54.06㎡ (약 16.35평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

2.

1.3. 감정가 및 매각 정보

2.

* 감정가: 207,000,000원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 사건 번호: 창원지방법원 2025타경652

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

* 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.

2.2. 교통 및 접근성

2.

* 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

* 을1 (근저당권), 권리자: 고성농업협동조합, 접수일자: 2022-08-12, 권리금액: 5,004,000,000원. 해당 권리가 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 소멸됩니다.

2.

3.2. 인수되는 권리

2.

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등록된 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 예정입니다.

2.

3.3. 임차인 현황

2.

* 인수 보증금 합계: 0원. 특별히 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 업종 분석

2.

* 본 물건은 근린생활시설로, 주변 아파트 단지 거주민을 대상으로 하는 소매점, 음식점, 사무실, 학원, 병의원 등 다양한 업종이 입점 가능합니다.

2.

4.2. 주변 상권 특징

2.

* 아파트 밀집 지역과 공원, 학교 등이 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 유동 인구의 유입 또한 예상됩니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

2.

* 단지 내 위생 설비, 급배수 설비, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 현재 엘리베이터는 수리 중입니다.

2.

5.2. 교육시설

2.

* 주변에 학교가 위치해 있어 주거 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2.

5.3. 기타

2.

* 인근에 임호체육공원이 있어 주민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 건물 상태 및 수리

2.

* 현재 엘리베이터가 수리 중이므로, 이용 편의를 위해 수리 완료 여부를 확인해야 합니다.

2.

6.2. 공실 리스크

2.

* 본 물건은 현재 공실 상태입니다. 빠른 시일 내에 임차인을 확보하지 못할 경우 공실로 인한 공실 리스크가 발생할 수 있습니다.

2.

6.3. 기타

2.

* 공부상 지하층이나 실제 도로 대비 지상층에 해당한다는 점은 접근성 및 가시성 측면에서 장점이 될 수 있으나, 타 지하층 물건 대비하여 임차인에게 명확히 인지시켜야 할 부분입니다.

* 감정가 대비 채권 총액이 매우 높아, 유찰 가능성 또는 타 채권자의 추가 경매 신청 가능성 등을 고려해야 합니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 김해시 외동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지와 공원, 학교 등이 인접하여 주거 및 상업 시설의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 공부상 지하층이나 실제로는 지상층과 같은 이점을 가지고 있어 잠재력이 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 엘리베이터 수리 중인 점, 그리고 채권 총액이 매우 높은 점 등은 주의가 필요합니다. 인수되는 권리가 없고 감정가 또한 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 대단지 아파트 단지와 인접하여 안정적인 임차 수요 확보가 용이합니다.

* 지하층임에도 불구하고 도로 대비 지상층에 해당하여 상대적으로 높은 활용도와 가치를 가질 수 있습니다.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에 투자 위험이 낮습니다.

* 감정가가 현재 시세 대비 합리적으로 책정되었을 경우, 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 207,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 임대 수익률, 경매 시장 분위기, 그리고 본 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰 후 즉시 활용 및 임대가 가능함을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 경쟁 상황을 지켜보며 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. (예: 145,000,000원 ~ 186,000,000원 범위 고려) 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.