나이스옥션 법원경매 창원 2025타경652 [9] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호 외 11개호로서, 주위는아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물내 101호외 11개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 및 바닥 : 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1~3,6,12) 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(4,5,7~11) 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기(현황 수리중), 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1~6)은 공부상 지하2층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상1층에 해당됩니다
② 기호(7~12)는 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상2층에 해당됩니다.

물건 비고

근린생활시설로서 현황 공실 상태임. 공부상 지하1층이나 접면도로 대비 지상2층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 창원지방법원 2025타경652 (9)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층203호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 207,000,000원

토지면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물면적: 54.06㎡ (약 16.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOO

1.2. 물건 상세

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 27.5857㎡ (약 8.35평)

건물지분: 54.06㎡ (약 16.35평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 인근 공원: 임호체육공원, 거북공원, 연지공원 등

* 인근 학교: 김해외동초등학교, 김해가야초등학교, 김해제일고등학교 등

주변 환경 조사 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 준보전산지 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을2 근저당, 갑7 가압류, 갑11 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 현황 정보는 없습니다. 보증금 합계는 0원이며, 임대관계 또한 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됩니다. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 등의 상세 정보를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 근린상가로서, 인근에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주위에는 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 이용 현황

건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현재 현황은 공실 상태로 파악되었습니다. 상권의 활성화 정도는 주변의 고정 수요 및 유동 인구에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감, 내벽 및 바닥은 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등입니다. 창호는 샷시창호 및 강화유리 마감으로 되어 있습니다.

5.2. 건축물 설비

건물 내에는 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 현재 승강기는 수리 중인 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 리스크

본건은 현재 공실 상태로, 임대 수입이 발생하지 않고 있습니다. 향후 공실 장기화 또는 임대 조건에 따른 수익성 저하 가능성이 있습니다.

6.2. 공부상 현황과 실제 이용 상태의 차이

본건은 공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 현장 조사 결과 접면 도로 대비 지상 2층에 해당하는 것으로 확인되었습니다. 이는 실제 이용 및 가치 평가에 긍정적일 수 있으나, 공부와의 차이로 인해 향후 관리 및 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 채무 규모

공동담보 물건으로, 등기부상 채권 총액이 약 54억 8천 4백만 원에 달합니다. 이는 감정가 대비 높은 수준으로, 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 시설 관리 문제

승강기가 현재 수리 중으로, 건물 이용자에게 불편을 초래할 수 있습니다. 수리 완료 시점 및 비용에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동의 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로, 잠재적인 배후 수요를 가지고 있습니다. 공부상 지하층이나 실제 지상층에 해당한다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부상 채무 총액이 높다는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 승강기 수리 중인 부분도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 임차 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 공부와 달리 실제 지상층에 해당하므로 지하층 상가 대비 경쟁력이 높습니다.

* 현재 공실 상태이나, 적절한 임대 전략을 통해 수익 창출이 기대됩니다.

* 높은 채무 규모로 인해 유찰 시 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 현 시점의 시장 상황, 임대 가능성, 물건의 하자 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 충분한 현장 조사와 내부 분석을 통해 낙찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 상권 및 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.