나이스옥션 법원경매 창원 2025타경652 [5] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호 외 11개호로서, 주위는아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물내 101호외 11개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 및 바닥 : 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1~3,6,12) 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(4,5,7~11) 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기(현황 수리중), 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1~6)은 공부상 지하2층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상1층에 해당됩니다
② 기호(7~12)는 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상2층에 해당됩니다.

물건 비고

근린생활시설로서 현황 공실 상태임. 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경652 (5)

* 소재지: 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 105호

* 건물명: 쌍용더플래티넘김해

* 용도: 근린상가

* 감정가: 715,000,000원

* 토지면적: 27.60㎡ (약 8.36평)

* 토지지분: 27.602㎡ (약 8.36평)

* 건물면적: 65.28㎡ (약 19.75평)

* 건물지분: 65.28㎡ (약 19.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 고OOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 근린생활시설로서 현황 공실 상태임. 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경상남도 김해시 외동에 위치하며, 임호체육공원 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 준보전산지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권(고성농업협동조합, 2022-08-12 접수)으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 기타 권리 관계:

* 소유권이전(임정훈, 2022-08-12 접수)

* 근저당권공동담보목록(박영철, 2023-02-24 접수) - 말소 예정

* 가압류(조용규, 2023-09-26 접수) - 말소 예정

* 임의경매(고성농업협동조합, 2025-08-18 접수) - 본건 경매 사건

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 5,484,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건이 속한 201동은 건축물대장상 제2종근린생활시설로 분류되어 있습니다.

* 본건 용도: 본 물건의 용도는 근린상가입니다.

* 이용 상태: 일부 근린생활시설은 이용 중이나, 본건(105호)은 현재 공실 상태로 파악됩니다.

* 주변 상권: 외동 상권은 전통시장, 마트, 프랜차이즈 입점 지역, 학원가 등으로 형성되어 있으며, 주거인구의 안정성을 바탕으로 소형 부동산 투자자들에게 주목받는 지역입니다. 최근에는 다문화 상권이 확장되는 추세도 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 임호체육공원이 위치해 있으며, 주변 아파트 단지 내 상업시설 및 학교 등 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황이 보통으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어려운 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

* 층수 인식 차이: 공부상 지하2층이나 실제 접면도로 대비 지상1층에 해당한다는 점은 실제 활용 가치 판단 시 긍정적 요인이 될 수 있으나, 임대 또는 매각 시 이러한 특수성을 명확히 인지시켜야 합니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 낙찰가나 향후 영향이 있을 수 있습니다.

* 상권 변화: 김해 외동 지역은 신흥 상권과의 경쟁 및 다문화 상권의 부상 등 상권의 변화가 나타나고 있어, 향후 상권의 흐름을 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 외동의 쌍용더플래티넘김해 내 근린상가로, 입지적으로는 아파트 단지 및 공원, 학교 등이 인접해 있어 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다. 특히 공부상 지하2층이나 실질적으로 지상1층에 해당한다는 점은 상가로서의 활용성을 높일 수 있는 긍정적인 요소입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정으로 비교적 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지상 1층과 같은 지하 2층: 공부상 표기와 달리 실제로는 지상 1층에 해당하는 장점을 가지고 있어, 일반적인 지하 상가 대비 활용도 및 가치 상승 여력이 있습니다.

* 안정적인 배후수요: 인근 아파트 단지 등 풍부한 배후수요를 바탕으로 향후 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 715,000,000원입니다. 현재 공실 상태임을 감안하고, 주변 시세 및 상권의 잠재적 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최신 실거래가 정보에 따르면, 쌍용더플래티넘김해 아파트 전용 84㎡(약 33평)가 2.9억~3.1억 원 수준에서 거래되고 있으며, 상가 시세는 별도 판단이 필요합니다. 투자 성향 및 향후 임대수익률 예측 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.