나이스옥션 법원경매 창원 2025타경652 [11] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호 외 11개호로서, 주위는아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물내 101호외 11개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 및 바닥 : 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1~3,6,12) 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(4,5,7~11) 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기(현황 수리중), 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1~6)은 공부상 지하2층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상1층에 해당됩니다
② 기호(7~12)는 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상2층에 해당됩니다.

물건 비고

근린생활시설로서 현황 공실 상태임. 공부상 지하1층이나 접면도로 대비 지상2층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경652 (11)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층205호

용도: 제2종근린생활시설 (감정평가서 요약) / 근린상가 (기본 정보)

감정가: 207,000,000원

토지면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

토지 지분: 27.5857㎡ (약 8.35평)

건물면적: 54.06㎡ (약 16.35평)

건물 지분: 54.06㎡ (약 16.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성농업협동조합 (고OOO)

특이사항: 공동담보 물건. 근린생활시설로서 현황 공실 상태임. 공부상 지하1층이나, 접면 도로 대비 지상 2층에 해당함.

2. 입지조건

위치: 경상남도 김해시 외동 1428, 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층205호 (신축 아파트 단지 내 상가)

주위 환경: 임호체육공원 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 이용한 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8~10m) 접합, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다. 제3종일반주거지역은 아파트와 같은 공동주택 및 상업시설 건축이 가능한 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 08월 12일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부 요약 및 물건명세서상 확인되지 않아, 낙찰자는 권리를 인수할 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

주요 등기 현황:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (김해외동지역주택조합)

* 갑4: 소유권이전 (임정훈, 매매)

* 을1: 근저당권 (고성농업협동조합, 말소기준권리)

* 을2: 근저당권공동담보목록 (박영철, 말소)

* 갑5: 가압류 (조용규, 말소)

* 갑9: 임의경매 (고성농업협동조합)

전체 등기부채권 총액: 5,484,000,000원 (이는 모든 권리의 합계이며, 실제 인수되는 채무는 없습니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항으로 보증금 또는 차임이 미상인 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 쌍용더플래티넘김해 아파트 단지 내 상가로, 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 아파트 단지, 공원, 근린생활시설 등이 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 또는 직접 사용을 통해 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

공부상 지하 1층이지만 실제로는 지상 2층에 해당하여 일반적인 지하 상가보다 높은 접근성과 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 임호체육공원이 있어 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

현황 공실: 현재 공실 상태로, 향후 공실 위험 또는 임차인 모집의 어려움이 발생할 수 있습니다.

승강기 수리 중: 건물 공용 시설인 승강기가 수리 중에 있어, 이용에 불편함이 있거나 수리 완료 시까지 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 준보전산지 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

간혹 김해 지역 내에서 혐오시설 설치 관련 민원이 발생하는 사례가 있으나, 본건 소재지 주변에서 직접적인 혐오시설의 존재나 부정적인 영향이 확인되지는 않았습니다. (김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 주변)

7. 종합 의견

본건은 김해시 외동 소재 신축급 상가 건물인 쌍용더플래티넘김해 내 구분 점포입니다. 아파트 단지와 체육공원이 인접하여 주거 배후 수요 및 공원 이용객의 잠재적 수요가 기대되는 입지입니다. 공부상 지하 1층이나 실질적으로는 지상 2층에 해당한다는 점은 상품성 측면에서 매우 긍정적입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 낙찰자의 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 승강기 수리 중인 점은 신속한 활용 계획 수립 및 관리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로 깔끔한 시설 및 관리가 기대됩니다.

아파트 단지 인근의 안정적인 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다.

공부상 지하이나 실질적인 지상 2층에 해당하는 높은 가치를 지니고 있습니다.

모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 207,000,000원입니다.

상세한 주변 상가 시세 정보 및 실제 거래 사례를 확보하기 어려운 점, 그리고 본 물건이 상가라는 특성상 아파트와 달리 시장 가격 형성이 매우 다양할 수 있음을 감안해야 합니다.

따라서, 입찰가를 산정하기 위해서는 권리관계 및 현황 조사를 바탕으로 추가적인 개별 상권 분석 및 유사 물건의 실거래가 조사가 필수적입니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 감정가를 주요 참고 자료로 활용하시어 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.