나이스옥션 법원경매 창원 2025타경652 [7] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호 외 11개호로서, 주위는아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물내 101호외 11개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 및 바닥 : 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1~3,6,12) 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(4,5,7~11) 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기(현황 수리중), 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1~6)은 공부상 지하2층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상1층에 해당됩니다
② 기호(7~12)는 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상2층에 해당됩니다.

물건 비고

근린생활시설로서 현황 공실 상태임. 공부상 지하1층이나 접면도로 대비 지상2층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

창원지방법원 2025타경652 (7)

소재지

경상남도 김해시 금관대로1134번길 16 (외동) 201동 지하1층 201호

(구 주소: 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층201호)

용도

근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가

207,000,000원

토지면적

27. 59㎡ (약 8.35평)

건물면적

54. 06㎡ (약 16.35평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

고성농업협동조합 (창원지방법원 2025타경652)

주요 권리관계

말소기준권리: 2022년 8월 12일자 고성농업협동조합 근저당 (을1)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황 및 계획

부정형 완경사의 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

* 권리 말소 기준

2022년 8월 12일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 자료에서는 확인되지 않습니다. (단, 지상권 개요에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

* 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 근저당, 공동담보, 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2021-07-27)

* 갑6: 소유권이전 (매매) (2022-08-12)

* 을1: 근저당 (고성농업협동조합) (2022-08-12, 5,004,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (공동담보) (2022-08-12, 360,000,000원)

* 갑7: 가압류 (조용규) (2023-09-26, 120,000,000원)

* 갑11: 임의경매 (고성농업협동조합) (2025-08-18, 4,926,750,768원)

등기부채권 총액: 5,484,000,000원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

1.3. 상권분석

* 건물 용도

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 현재 공실 상태입니다.

* 주변 상권 특성

단지 내 상가 및 인근 지역에 아파트 단지, 공원, 상업시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 확보될 것으로 예상됩니다.

* 건물 현황

본 건은 공부상 지하 1층이나, 인접 도로 대비 지상 2층에 해당하는 특이사항을 가지고 있습니다. 현재 근린생활시설로서 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

인근에 학교가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. (구체적인 학교명은 추가 확인 필요)

* 의료시설

관련 정보는 제공되지 않았으나, 김해시 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태

건물 내 승강기가 수리 중인 상태로 이용에 불편이 있을 수 있습니다.

* 층수 오해 소지

공부상 지하 1층이나 실제 도로 대비 지상 2층에 해당하여, 향후 용도 변경이나 활용 시 혼란의 소지가 있을 수 있습니다. 이는 감정평가 시 반영되어 있으나, 실제 가치 판단 시 주의가 필요합니다.

* 용도 및 공실

근린생활시설로 등재되어 있으나 현재 공실 상태로, 임대 수요 확보 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

* 혐오시설 여부

주변 환경은 아파트 단지, 공원 등으로 긍정적인 편이나, 김해시 자원순환시설(소각장 등)이 북동측 지역에 위치하나, 본건과의 직접적인 영향 정도는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동의 쌍용더플래티넘김해 아파트 단지 내에 위치한 근린생활시설입니다. 현재 공실 상태이며, 공부상 지하 1층이나 실제로는 지상 2층에 해당하는 이점을 가지고 있습니다. 주변 환경은 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요는 존재하나, 승강기 수리 중, 공실 상태 등 개선이 필요한 부분도 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰 시 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리관계 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 이점

아파트 단지 내 상가로 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 층수 활용

공부상 지하층이지만 실제로는 지상 2층에 해당하여, 일반적인 지하 상가보다 유리한 조건으로 활용 가능성이 높습니다.

* 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 인수 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치

현재 공실 상태이나, 향후 적절한 임차인 확보 및 관리를 통해 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 207,000,000원을 기준으로 낙찰가율을 적용하여 산정합니다.

본 건의 경우, 입지, 건물 상태, 공실 여부, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

통상적인 경매 낙찰가율을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 165,600,000원 ~ 186,300,000원.

(주의: 위 예상 입찰가는 일반적인 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 동향 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.