나이스옥션 법원경매 창원 2025타경652 [3] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호 외 11개호로서, 주위는아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물내 101호외 11개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 및 바닥 : 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1~3,6,12) 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(4,5,7~11) 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기(현황 수리중), 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1~6)은 공부상 지하2층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상1층에 해당됩니다
② 기호(7~12)는 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상2층에 해당됩니다.

물건 비고

점포(음식점)로 이용 중이며 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경652 (3)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층103호

건물명: 쌍용더플래티넘김해

동/호수: 201동 지하2층 103호

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

감정가: 715,000,000원

토지면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

토지 지분: 27.602㎡ (약 8.35평)

건물면적: 65.28㎡ (약 19.75평)

건물 지분: 65.28㎡ (약 19.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOO

건물 준공일: 2020년 10월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 준보전산지

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함. 점포(음식점)로 이용 중.

2. 입지조건

주변 환경: 경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다 [cite: original prompt].

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다 [cite: original prompt].

편의시설: 단지 인근에 GS더프레시 김해외동점(167m)과 같은 마트 및 다양한 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

교육시설: 김해경원고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

자연환경: 암호체육공원 및 함박산, 암호산 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 조미옥

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-11-19

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

* 인수되는 보증금: 0원

* 말소기준권리: 2022년 08월 12일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 권리 내역: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2), 가압류(갑5), 임의경매(갑9) 등은 모두 매각으로 소멸됩니다. 소유권이전(갑4) 및 신탁등기말소(갑3)도 확인됩니다.

* 임차인 조미옥 님은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 배당을 받지 못할 경우 잔여 채무 발생 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

상권 특징: 김해시 외동에 위치한 쌍용더플래티넘김해 내 근린상가 물건으로, 주변이 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다 [cite: original prompt, 4].

주요 용도: 제2종 근린생활시설로, 현재 점포(음식점)로 이용 중입니다 [cite: original prompt].

임대 시세: 인근 유사 면적(약 20평) 상가 월세가 보증금 1,500~2,000만원에 월차임 60~180만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가(7.15억원) 대비 임대 수익률을 고려한 투자 가치 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 상업시설: GS더프레시 김해외동점 등 다수의 소매점 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 공공시설: 임호체육공원, 암호체육공원 등 휴식 공간이 인접해 있습니다.

* 교육시설: 김해경원고등학교, 김해임호고등학교 등이 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태: 승강기가 현재 수리 중인 점은 이용에 다소 불편을 줄 수 있습니다.

임차인 관련: 임차인 조미옥 님은 대항력이 없으나, 확정일자 및 배당신고가 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않더라도 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

공동담보: 해당 물건 외 다른 부동산과 공동으로 담보가 설정되어 있을 수 있습니다.

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로, 향후 공실 발생 시 공실 리스크가 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 외동에 위치한 신축 상가 건물(2020년 준공)로, 공부상 지하 2층이나 실제 지상 1층에 해당하는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 아파트 단지가 밀집한 지역의 근린상가로서 안정적인 배후 수요가 예상되며, 권리 관계 또한 복잡하지 않아 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다. 다만, 현재 승강기 수리 중인 점과 임차인의 확정일자 미부여 등은 고려해야 할 사항입니다. 전체적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

우수한 입지: 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 고객 확보가 가능하며, 실제 지상 1층에 해당하는 장점이 있습니다.

권리상 안전: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 권리 분석상 안전합니다.

미래 가치: 주촌선전지구 도시개발사업 등 주변 개발 호재에 따른 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가(715,000,000원) 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 채권 총액이 54억 원 이상으로 매우 높아 유찰 가능성도 있습니다. 최종 입찰가는 부동산 시장 동향, 경쟁 입찰자 수, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.