나이스옥션 법원경매 창원 2025타경652 [12] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호 외 11개호로서, 주위는아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물내 101호외 11개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 및 바닥 : 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1~3,6,12) 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(4,5,7~11) 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기(현황 수리중), 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1~6)은 공부상 지하2층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상1층에 해당됩니다
② 기호(7~12)는 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상2층에 해당됩니다.

물건 비고

사무실로 이용 중이며 공부상 지하1층이나 접면도로 대비 지상2층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경652 (12)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성농업협동조합

1.2. 건물 및 토지 면적

소재지: 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층206호

건축물대장상 주소: 경상남도 김해시 금관대로1134번길 20 (외동)

토지면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

토지지분: 27.5857㎡ (약 8.35평)

건물면적: 54.06㎡ (약 16.35평)

건물지분: 54.06㎡ (약 16.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 건물정보

감정가: 207,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물 내 101호 외 11개호 (201동)

건물용도: 제2종근린생활시설

건축물대장상 해당 호수: 201동 206호, 지하1층

건축물대장상 사용승인일: 2020년 10월 30일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 및 상업 복합지역입니다.

2.2. 건물 구조 및 이용현황

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등입니다.

내벽 및 바닥은 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등이며, 창호는 샷시 및 강화유리 마감입니다.

현재 기호(1~3,6,12)는 근린생활시설로 이용 중이나, 기호(4,5,7~11)는 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이나 현황 공실 상태입니다. 본건 206호는 기호(7~12)에 해당하여 현황 공실일 가능성이 높습니다.

본건은 공부상 지하1층이나 접면도로 대비 지상2층에 해당하여 활용도가 높습니다.

2.3. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다:

* 갑3: 소유권이전(신탁등기말소) (2021.07.27)

* 갑4: 소유권이전(매매) (2022.08.12)

* 을1: 근저당 (고성농업협동조합, 2022.08.12, 5,004,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당(공동담보) (박영철, 2023.02.24, 360,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 가압류 (조용규, 2023.09.26, 120,000,000원) - 말소 예정

* 갑9: 임의경매 (고성농업협동조합, 2025.08.18, 4,926,750,768원) - 말소 예정 (본건 사건번호 2025타경652)

등기부채권 총액: 5,484,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

본건 매각으로 인해 을1 근저당권을 포함한 모든 후순위 권리 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력

임차인: (주)효심원효앤정 대표자: 안*현

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2025년 10월 17일

확정일자: 2025년 10월 17일

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

3.4. 총 인수 보증금

임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 지역은 대규모 아파트 단지, 공원, 학교 등이 밀집한 주거 중심 지역입니다.

이에 따라 주변 근린생활시설에 대한 안정적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 본건 상가 이용 현황

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 일부 호실은 현재 영업 중이나 일부(본건 포함 가능성 있음)는 공실 상태입니다.

내부 인테리어 되어 있을 가능성이 있으나, 현황은 공실로 추정됩니다.

4.3. 잠재적 임대 수요

아파트 단지 내 상가로서 배후 수요가 확보되어 있으며, 지역 주민을 대상으로 한 업종 운영 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 문화시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 임호체육공원은 주민들에게 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 노선 및 이용 편의성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무 확인

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 경쟁률

일부 상가 공실이 확인되어, 임차인 확보에 시간 소요 또는 임대료 조정이 필요할 수 있습니다.

동일 건물 내 및 주변 상가와의 임대 경쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 이용상 특이사항

공부상 지하1층이나 접면도로 대비 지상2층에 해당하는 구조는 활용도를 높이나, 이용객 접근 시 혼란이 있을 수 있습니다.

현재 승강기가 수리 중으로, 이용객 편의에 일시적인 불편을 초래할 수 있습니다.

6.3. 법규적 제한사항

토지이용계획상 준보전산지, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동에 위치한 신축급 아파트 단지 내 근린생활시설로, 권리관계가 깨끗하고 인수되는 부담이 없는 안전한 경매 물건입니다.

공부상 지하1층이나 실제 지상2층 높이에 해당하는 유리한 조건은 일반 지하 상가 대비 높은 활용 가치를 제공합니다.

안정적인 배후 수요를 바탕으로 향후 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태임을 감안하여 철저한 임대 전략 수립과 시장 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 아파트 단지 배후 수요 기반.

* 지상 2층 높이의 실질적 이점을 활용한 경쟁력 있는 상가.

* 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건.

* 향후 지역 발전 시 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

총 인수 보증금: 0원

본 제공 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 다음 사항들을 면밀히 파악하시기 바랍니다:

* 주변 유사 상가의 실제 거래가 및 현재 호가

* 본건의 실제 이용 가치(지상 2층 높이) 반영

* 현재 및 예상 임대료 수준, 공실률

* 최근 경매 시장 동향 및 유사 물건 낙찰가율

현장 조사 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.