나이스옥션 법원경매 창원 2025타경652 [4] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호 외 11개호로서, 주위는아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물내 101호외 11개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 및 바닥 : 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1~3,6,12) 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(4,5,7~11) 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기(현황 수리중), 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1~6)은 공부상 지하2층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상1층에 해당됩니다
② 기호(7~12)는 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상2층에 해당됩니다.

물건 비고

근린생활시설로서 현황 공실 상태임. 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경652 (4)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 104호

용도: 근린상가

감정가: 715,000,000원

토지면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

토지 지분: 27.602㎡ (약 8.35평)

건물면적: 65.28㎡ (약 19.75평)

건물 지분: 65.28㎡ (약 19.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 근린생활시설로서 현황 공실 상태임. 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함.

2. 입지조건

위치: 경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 인근으로는 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. 또한, 숲세권 입지로 공기가 맑고 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 준보전산지이기도 합니다.

주변 시설: 김해가야초등학교(도보 약 13분) 및 김해외동초등학교(도보 약 16분)가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 임호체육공원이 가까워 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

임차인 현황:

* 이

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2023년 7월 10일

대항력: 없음

인수되는 권리: 임차인의 보증금 등 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

총 채권액: 총 등기부채권은 약 5,484,000,000원입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 내역:

* 소유권이전 (매매): 2022년 8월 12일 (갑4)

* 근저당권: 2022년 8월 12일 (을1, 말소기준)

* 근저당권공동담보목록: 2023년 2월 24일 (을2, 말소)

* 가압류: 2023년 9월 26일 (갑5, 말소)

* 임의경매개시결정: 2025년 8월 18일 (갑9, 말소)

4. 상권분석

물건 용도: 본 물건은 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

현황: 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생을 위해서는 임차인 확보가 필요합니다.

주변 환경: 인근에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 주변 상업시설 및 주거 시설과 함께 어우러져 지역 주민들을 위한 근린생활시설로서의 가치가 있습니다.

층고 이점: 공부상 지하2층으로 표기되어 있으나, 실제로는 접면 도로 대비 지상1층에 해당하는 위치로, 이는 향후 자산 가치 상승 및 임대 용이성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: 단지 내 상가로서 주변 아파트 단지 주민들의 편의를 제공하는 위치에 있으며, 임호체육공원과 인접하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 학교와 다양한 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 모집 및 안정적인 임대 수익 확보까지 시간이 소요될 수 있습니다.

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 제공된 물건으로, 담보 채무액이 상당합니다. 채무자의 다른 담보 물건의 경매 결과나 채무 변제 상황 등이 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

승강기 수리 중: 건물 공용 시설인 승강기가 현재 수리 중이라는 점은 입주민 및 이용객에게 불편을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동의 쌍용더플래티넘김해 내 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 함께 주거 및 여가 시설이 잘 갖춰진 입지적 장점을 지니고 있습니다. 공부상 지하층이나 실제 지상 1층에 해당하는 이점은 투자 가치를 높이는 요소입니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 대규모 채무가 설정된 공동담보 물건이라는 점은 신중한 고려가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

실질 지상 1층 가치: 지하층임에도 지상 1층에 해당하는 위치로, 가시성과 접근성이 양호합니다.

안정적 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 거주민들을 기반으로 한 잠재적 고객층이 확보되어 있습니다.

쾌적한 주거/여가 환경: 임호체육공원 인접 및 숲세권 환경은 긍정적인 주거 및 상업 활동 분위기를 조성합니다.

상권 활성화 잠재력: 지역 주민들의 편의를 충족시키는 근린생활시설로서의 역할을 수행할 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없어, 감정가 715,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 하지만 현재 공실 상태임을 감안하여, 공실 기간 동안의 예상 손실 및 향후 임대 수익률을 면밀히 분석하고, 주변 시세와 낙찰가율 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준을 고려하나, 본 물건의 채무 규모와 공실 리스크를 고려하여 적정 수준의 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.