나이스옥션 법원경매 창원 2025타경652 [8] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호 외 11개호로서, 주위는아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물내 101호외 11개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 및 바닥 : 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1~3,6,12) 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(4,5,7~11) 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기(현황 수리중), 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1~6)은 공부상 지하2층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상1층에 해당됩니다
② 기호(7~12)는 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상2층에 해당됩니다.

물건 비고

근린생활시설로서 현황 공실 상태임. 공부상 지하1층이나 접면도로 대비 지상2층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경652 (8)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층202호

용도: 근린상가

감정가: 207,000,000원

면적:

* 토지면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

* 토지지분: 27.5857㎡ (약 8.34평)

* 건물면적: 54.06㎡ (약 16.36평)

* 건물지분: 54.06㎡ (약 16.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고성농업협동조합 (고OOO)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 김해시 외동 소재 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층 202호입니다.

주변 환경: 본 물건은 임호체육공원 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 원활하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건물은 북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 고성농업협동조합의 근저당(2022.08.12.)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 말소 예정인 권리들이 다수 확인됩니다.

* 말소기준권리: 고성농업협동조합 근저당 (2022.08.12. 접수)

* 총 등기부채권액: 약 5,484,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수할 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 쌍용더플래티넘김해 아파트 단지 내 상가로, 단지 내 고정적인 배후수요를 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 주변에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 상권 내 공급 물량 대비 실제 수요를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 임호체육공원 및 김해 시민체육센터와 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 김해 외국어고등학교, 김해여자중학교, 김해여자고등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 보고되거나 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 공실 상태: 현재 근린생활시설로서 공실 상태이므로, 임대 수익 발생까지는 일정 기간의 공실 및 공실 해소를 위한 노력이 필요할 수 있습니다.

* 공부상 지하 vs. 실제 지상: 건축물대장상 지하 1층으로 기재되어 있으나, 접면도로 대비 지상 2층에 해당한다는 특이사항이 있습니다. 이는 실제 이용 가치 및 가시성에 긍정적일 수 있으나, 이용에 혼란을 줄 수도 있습니다.

* 승강기 수리 중: 건물 내 승강기가 현재 수리 중으로, 이용객의 불편이 예상됩니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 준보전산지 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동의 아파트 단지 내에 위치한 근린생활시설로, 비교적 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 공부상 지하이지만 실제 지상 2층에 해당하는 층수는 가시성 확보 측면에서 긍정적으로 고려할 수 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며 승강기 수리 중인 점, 그리고 토지 이용에 일부 제한 사항이 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 권리관계는 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 고정 고객 확보 가능성이 높습니다.

* 실제 지상 2층에 해당하는 층수는 상가로서의 접근성과 가치를 높여줄 수 있습니다.

* 공실 해소 후 임대 수익 확보를 통한 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 207,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현재 공실 상태, 승강기 수리 중인 점, 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 상태 확인 및 주변 상권의 임대 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.