나이스옥션 법원경매 창원 2025타경652 [6] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호 외 11개호로서, 주위는아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물내 101호외 11개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 및 바닥 : 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1~3,6,12) 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(4,5,7~11) 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기(현황 수리중), 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1~6)은 공부상 지하2층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상1층에 해당됩니다
② 기호(7~12)는 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상2층에 해당됩니다.

물건 비고

사무실로 이용 중이며 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경652 (6)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층106호

용도: 근린상가

감정가: 715,000,000원

토지면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물면적: 65.28㎡ (약 19.75평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고성농업협동조합

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 준보전산지 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이 물건은 임의경매로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다.

말소되는 권리로는 (주)효심원효앤정 외 11개호 공동담보 근저당권(을2), 조용규의 가압류(갑5), 고성농업협동조합의 임의경매개시결정(갑9) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 약 54억 8천 4백만원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: (주)효심원효앤정 대표자: 안

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 10월 17일

* 확정일자: 2025년 10월 17일

* 대항력: 없음

주의: 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 명시되어 있으며, 배당 신고 일자가 기재되지 않았으므로, 낙찰 후 잔금 납부 시까지 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종 근린생활시설로 이용 중인 상가입니다.

주변에 아파트단지가 형성되어 있어 배후 수요가 있으며, 근린생활시설 또한 다수 분포하고 있습니다.

본 물건이 속한 쌍용더플래티넘김해 201동에는 총 12개의 호실이 있으며, 해당 106호는 근린생활시설로 이용 중입니다.

다른 호실 중 일부는 현황 공실 상태인 점을 감안할 때, 임대 시장의 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 임호체육공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변에 아파트 단지와 주거 지역이 형성되어 있어 주민들의 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

학교 시설 또한 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

(별도 검색 결과) 주변에는 다양한 상점, 식당, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 공부상 지하2층이나, 실제 접면 도로 대비 지상 1층에 해당하여 실질적인 가치와 공부상의 표기가 상이한 점이 있습니다. 이는 계약 및 등기 시 주의가 필요하며, 향후 재산권 행사 시 참고해야 합니다.

건물 설비 내역 중 승강기가 현재 수리 중인 상태입니다.

공동담보 물건으로, 다른 경매 물건의 진행 결과에 따라 본 물건의 매각 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

토지 이용계획상 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 규제가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동의 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 실질적으로 지상 1층에 해당하는 장점이 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인의 대항력이 없는 점은 낙찰자에게 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 공부상의 층수 표기와 실제 이용 현황의 차이, 승강기 수리 중인 점, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

실질적인 지상 1층에 해당하는 장점을 바탕으로, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설의 배후 수요를 통한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 합리적인 금액으로 낙찰받을 경우, 시세차익 및 투자수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 715,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

주변 시세, 물건의 장단점, 권리 분석 결과, 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 572,000,000원 ~ 643,500,000원 정도로 예상됩니다.

다만, 이는 일반적인 예상치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 정확한 시세 조사 및 법원 현황 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.