나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11855 [2] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 743-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 "여래1구회관" 서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 전통시장 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(3) 토지는 부정형 평지이며, 주거용 건부지로 이용중임. 본건 기호(4) 토지는 사다리형 평지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(3, 4) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(3) 토지는 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(진영고 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임. 본건 기호(4) 토지는 도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(진영고 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(1) 건물은 목조 및 블록조 아연 및 슬라브지붕(현황 슬라브지붕) 단층 단독주택 건물로서,
(사용승인일: 1943.12.20, 증축일: 1985.06.29)

외벽: 치장석재 붙임, 몰탈위 페인팅 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

본건 기호(2) 건물은 목조 및 블록조 아연 및 슬라브지붕(현황 강판지붕) 단층 단독주택 건물로서,
(사용승인일: 1943.12.20, 증축일: 1949)

외벽: 몰탈위 페인팅 등.
창호: 목재창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(1, 2) 건물은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

본건 기호(1) 건물은 공부상 ""아연 및 슬라브지붕""이나 현황 ""슬라브지붕""임.

본건 기호(1) 건물은 공부상 ""743-6번지"" 위 지상에 소재하나 현황 일부가 ""743-11, 743-12번지"" 위 지상에 소재함.

본건 기호(2) 건물은 공부상 ""아연 및 슬라브지붕""이나 현황 ""강판지붕""임.

본건 기호(2) 건물은 공부상 전체 면적이 ""85.96㎡""이나 현황 약 ""42.98㎡""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 매각대상 토지 위에 소재하는 제시외 건물(단독주택 85.96㎡)은 매각에서 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 지상 건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 창원지방법원 2025타경11855 (2)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 743-3

용도: 대지

토지면적: 145.00㎡ (약 43.86평)

매각대상 토지 지분면적: 22.301㎡ (약 6.75평)

매각대상 건물면적: 0.00㎡ (매각제외)

감정가: 12,002,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 "여래1구회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 전통시장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

본 건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다.

소유권 변동 내역은 임동섭(1977년 이전)에서 정후미자(2019년 협의분할에 의한 상속)로, 이후 임재영(2025년 진정명의 회복을 위한 소유권이전)에게로 소유권이 이전되었습니다.

현재 채권자는 주식회사한빛자산관리대부이며, 임재영의 지분에 대해 강제경매를 신청한 상태입니다. (말소기준권리)

주식회사디케이마린의 가압류가 등기되어 있습니다.

주의사항으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 법정지상권이 언급되어 있으며, 이는 건물을 위해 해당 토지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음을 의미합니다.

건물 매각은 제외되었습니다.

4. 상권분석

본건 토지 일부는 제2종일반주거지역 및 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

주변에 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 전통시장 등이 있어 지역 내 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

토지이용계획상 상대보호구역(진영고)으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 규제가 적용됩니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로도 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본 건은 전체 토지가 아닌 일부 지분만을 매각하므로, 토지 활용 및 개발 시 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 제시외 건물 존재 및 매각 제외: 매각 대상 토지 위에 85.96㎡ 규모의 단독주택이 소재하나, 본 경매에서 제외됩니다. 이로 인해 토지의 실질적인 사용 및 개발에 제약이 따르며, 최저매각가격 역시 이로 인해 제한받는 가격입니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 지상 건물을 위해 이 사건 토지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있어, 해당 건물의 소유자에게 토지 사용을 허락해야 할 수 있습니다. 이는 토지 이용의 자유를 제한하는 중대한 위험 요소입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 우선매수 신고 후 매수보증금을 미납할 경우 해당 공유자는 향후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 토지 일부 지분에 대한 경매 물건입니다.

입지적으로는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 속해 있습니다.

그러나 토지 지분 매각이라는 점, 매각 대상에서 제외되는 건물이 토지 위에 존재한다는 점, 그리고 해당 건물로 인해 법정지상권이 성립할 가능성이 있다는 점은 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 점들로 인해 향후 토지 활용이나 개발에 상당한 제약과 복잡성이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 진영읍이라는 지역적 특성: 지역 내 개발 가능성이 있는 지역의 일부 토지에 투자할 기회입니다.

* 토지 일부 지분: 추후 다른 공유자와의 협의를 통해 개발 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. (다만, 협의가 성립되지 않을 경우 제약이 큽니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 12,002,000원입니다.

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 특히 법정지상권 성립 여부 및 그 범위, 그리고 제외되는 건물의 현황과 지상권과의 관계 등을 면밀히 조사해야 합니다. 또한, 다른 공유자들과의 관계 및 협의 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 본 감정가는 최소한의 참고 자료로 활용해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.