나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1035 [3] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 285-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2024.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 "남창고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 원룸, 중소규모의 공동주택, 나대지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통인 편이고, 기호(3,4)는 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "마근회관" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1)까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편이고, 기호(3,4)는 지적도상 맹지로서 차량출입 불가능하나 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지와는 등고 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중이고, 기호(3,4) 공히 남서하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 각각 ‘전’임.

인접 도로상태

기호(1)은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고, 기호(3,4)는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>이고, 기호(3,4) 공히 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규모 : 지상4층 건물로서,
외벽 : 타일 붙임 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시창 구조
※ 이해관계인의 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못하였음.

이용상태

1층 : 근린생활시설(사무소)
2층-4층 : 단독주택(다가구주택)

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 부합물 및 종물 ㉠,㉡이 소재하나 구조, 용도 및 면적 등 감안시 본건에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건은 일반건축물대장상에 ‘위반건축물’로 등재되어 있음.

물건 비고

1.지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.
2.농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.
3.맹지로 현황 '묵전' 상태임.
4.지적경계불분명-지적측량 요망.
5.을구 순위 6번 지상권 설정등기(2010.04.12. 접수번호 제31269호)에 대해 지상권자인 서생농업협동조합의 말소동의서(2026.01.09.자)가 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경1035 (3)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 285-4

토지면적: 총 912.00㎡ (약 275.88평)

매각대상 지분: 110.99040000000001㎡ (약 33.57평)

용도: 전

감정가: 25,197,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 온OOOOOOO

매각대상: 토지일부지분매각

2. 입지조건

위치: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 285-4 소재, "마근회관" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용상태: 남서하향 완경사지에 위치한 부정형 토지이며, 현황 '전'으로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 토지는 지적도상 맹지로서 차량 직접 출입이 불가능합니다.

교통 상황: 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역

보전녹지지역

가축사육제한구역 (축종별 거리제한 250m 미만 축종)

3. 권리분석

매각 대상: 본 물건은 토지의 일부 지분만 매각 대상입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

등기부 현황 요약:

말소기준권리: 을12 (2017.03.02. 서생농업협동조합 근저당 98,000,000원)

등기부상 총 채권액: 290,000,000원

매각으로 인해 말소되는 권리: 을12(근저당), 을13(근저당) 등 현재 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로 보입니다.

지상권: 을구 순위 6번 지상권 설정등기(2010.04.12.)에 대해 지상권자인 서생농업협동조합의 말소 동의서가 제출되어 있어, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 말소 동의서 제출 사실로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.)

4. 상권분석

본 물건지는 울산광역시 울주군 서생면의 농경지와 주거지가 혼재된 지역에 위치합니다.

인근에 "마근회관"이 있고, "남창고등학교"가 비교적 가까운 거리에 있습니다.

보전녹지지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따를 수 있으나, 도시지역에 포함되어 있어 기본적인 행정 및 기반시설 이용은 가능합니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 농경지가 많고 보전녹지지역임을 감안할 때, 상업 및 편의시설이 밀집된 도심 지역의 상권과는 다소 차이가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 맹지라는 점 때문에 차량 접근은 제한적이며, 인근 마을버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 농경지와 주거지가 혼재된 지역 특성상, 도심 지역에 비해 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

교육시설: "남창고등학교"가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 매수인은 다른 공유자와의 권리 관계 및 향후 토지 이용에 대해 협의가 필요합니다.

공유자 우선매수권: 공유자는 법률에 따라 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이로 인해 실제 낙찰이 어렵거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 필요: 매각 결정일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 및 원상회복명령 대상이 될 수 있습니다.

맹지 및 지적 경계 불분명: 차량 진입이 어려운 맹지이며, 지적 측량을 통해 정확한 경계를 확인하는 것이 요망됩니다.

중복 사건 병합: 관련 사건들이 병합되어 진행될 수 있어, 경매 절차 진행 중 추가적인 변동 가능성이 있습니다.

지상권 말소 관련: 지상권 말소 동의서가 제출되었으나, 최종 말소 여부는 법적 절차 완료 후 확인 가능합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 소재의 '전' 용도 토지 일부 지분 매각 건입니다.

맹지이며 보전녹지지역에 해당하여 토지의 활용도에 제한이 있을 수 있습니다.

지분 매각, 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명 필요 등 권리 및 행정적 측면에서 주의 깊은 검토가 요구됩니다.

인근에 교육 시설이 있고 대중교통 이용이 가능한 점, 도시지역에 포함된다는 점 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

또한, 지상권 말소 동의서 제출은 권리 관계를 명확화하는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

낮은 초기 투자 비용 가능성: 토지 일부 지분 매각으로 인해 전체 토지 매입 대비 적은 초기 자본으로 접근할 수 있습니다.

향후 개발 잠재력: 보전녹지지역이지만 도시지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확화 기대: 지상권 말소 동의서 제출로 인해 복잡했던 권리 관계가 정리될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 25,197,000원

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 제한 사항이 존재합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 낙찰가 예측이 어려운 상황입니다.

따라서, 유사 토지의 실거래가, 향후 개발 가능성, 공유자 우선매수권 행사 여부, 농지 관련 법규 등을 종합적으로 면밀히 검토한 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적인 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하며, 관련 위험 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (예: 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여 입찰 경쟁 상황을 관찰하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.