나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1035 [2] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 286-16 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2024.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 "남창고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 원룸, 중소규모의 공동주택, 나대지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통인 편이고, 기호(3,4)는 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "마근회관" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1)까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편이고, 기호(3,4)는 지적도상 맹지로서 차량출입 불가능하나 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지와는 등고 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중이고, 기호(3,4) 공히 남서하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 각각 ‘전’임.

인접 도로상태

기호(1)은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고, 기호(3,4)는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>이고, 기호(3,4) 공히 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규모 : 지상4층 건물로서,
외벽 : 타일 붙임 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시창 구조
※ 이해관계인의 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못하였음.

이용상태

1층 : 근린생활시설(사무소)
2층-4층 : 단독주택(다가구주택)

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 부합물 및 종물 ㉠,㉡이 소재하나 구조, 용도 및 면적 등 감안시 본건에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건은 일반건축물대장상에 ‘위반건축물’로 등재되어 있음.

물건 비고

1.일괄매각.
2.농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).
3.맹지로 일부 토목공사의 흔적이 있는 휴경지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2024타경1035 (2)

1.2. 소재지

울산광역시 울주군 서생면 화산리 286-16

1.3. 토지 용도

전 (밭)

1.4. 감정가

274,704,000원

1.5. 토지면적

1176. 00㎡ (약 355.74평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡ (해당 물건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 포함되지 않습니다.)

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 매각대상

토지매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준임. [cite: provided text]

2.2. 접근성

지적도상 맹지로서 차량 출입이 불가능하며, 일부 토목공사의 흔적이 있는 휴경지임. 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편임. [cite: provided text]

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)에 해당함. [cite: provided text]

2.4. 주변 시설

서생면 일대는 아름다운 해안 경관과 풍부한 자연 환경을 자랑하며, 간절곶 등 관광 명소가 위치해 있음. 주위에는 농경지와 단독주택 등이 혼재되어 있어 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있음. [cite: search result 11, 15]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 3월 4일 접수된 방어진농업협동조합의 근저당권(192,000,000원)임. [cite: provided text]

3.2. 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당, 지상권설정공동담보, 가압류, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. [cite: provided text]

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있어, 해당 지상권에 대한 인수 및 추가적인 권리 분석이 반드시 필요함. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소 중 하나임. [cite: provided text]

3.4. 인수되는 권리

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도로 인수되는 임차권리는 없음. [cite: provided text]

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 301,148,090원임. [cite: provided text]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서생면 화산리는 도시지역 내 보전녹지지역으로, 농경지와 단독주택 등이 혼재된 지역임. 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 활동에 제약이 따름. [cite: provided text]

4.2. 잠재적 활용도

보전녹지지역이라는 용도 제한으로 인해 건축 및 개발에 제약이 따르므로, 주로 농업용지 또는 전원생활을 위한 토지로 활용될 가능성이 높음. [cite: provided text]

5. 생활정보

5.1. 교통

지적도상 맹지로서 차량 직접 진입이 불가하나, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능한 수준임. [cite: provided text]

5.2. 편의시설

주변 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 편의시설은 부족할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 읍내를 통해 이용해야 할 것으로 보임. [cite: provided text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

토지 자체로 차량 접근이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 가장 큰 제약 요인이 됨. 이는 추후 토지 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있음. [cite: provided text]

6.2. 농지취득자격증명

토지 매각 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각 결정 기일까지 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 준비해야 함. [cite: provided text]

6.3. 일괄매각

본 건 토지(기호 3,4)가 일괄 매각되므로, 해당 필지들을 함께 취득해야 함. [cite: provided text]

6.4. 소멸되지 않는 지상권

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재함. 이는 낙찰 후 해당 지상권자와의 관계 설정 및 관련 비용 발생 가능성을 내포하므로, 반드시 권리 관계를 면밀히 확인하고 신중하게 접근해야 함. [cite: provided text]

6.5. 건축물 현황 (비매각)

감정평가요약에 따르면, 해당 부지에 4층 건물이 소재하나, 이 건물은 매각 대상 토지에 포함되지 않으며, 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음. 이는 토지와는 별개의 문제이나, 주변 환경에 대한 참고 사항임. [cite: provided text]

6.6. 토목공사 흔적

토지 일부에 일부 토목공사의 흔적이 남아있어, 추가적인 공사 비용 발생 가능성 또는 기존 공사 관련 문제 소지가 있을 수 있음. [cite: provided text]

7. 종합 의견

본 건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리에 위치한 1176㎡(약 355.74평) 규모의 전(밭) 토지 경매 물건입니다. 감정가는 2억 7470만 4천 원이나, 지적도상 맹지로서 차량 접근이 불가하고, 도시지역 내 보전녹지지역으로 지정되어 있어 활용에 제약이 있습니다. 또한, 가장 큰 리스크 요인으로 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 철저한 권리 분석이 필수적입니다. 농지취득자격증명 또한 필수 제출 사항입니다. 주변 시세는 평당 약 32.5만원 ~ 68만원 수준으로 파악되나, 본 건의 맹지 및 지상권 등의 중대한 권리 상의 하자를 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

* 주변 유사 토지 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정될 가능성이 있음. (검색 결과,,,, 참조)

* 보전녹지지역으로 향후 직접적인 개발보다는 전원생활, 주말농장, 장기적인 토지 보유 등의 목적에 적합할 수 있음.

8.2. 리스크 요인

* 차량 접근이 불가능한 맹지라는 치명적인 제약.

* 매각 후 소멸되지 않는 지상권의 존재는 가장 큰 위험 요소이며, 이로 인한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 높음.

* 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험.

* 용도 제한(보전녹지지역, 가축사육제한구역)으로 인한 제한적인 활용도.

* 일부 토목공사 흔적 및 매각 대상 외 건물(위반건축물) 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지라는 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 매우 중대한 권리 상의 하자가 존재한다는 점을 고려할 때, 투자에 매우 신중해야 합니다. 또한, 보전녹지지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제약이 따르는 점도 감안해야 합니다.

감정가는 274,704,000원으로, 면적(1176㎡)을 기준으로 평당 약 77만 원 수준입니다. 그러나 검색된 유사 토지들의 최근 거래 및 경매 사례를 보면, 서생면 화산리 일대의 보전녹지지역 토지 시세는 평당 약 32.5만원에서 68만원 수준으로 파악됩니다. [cite: search result 2, 3, 4, 6, 8]

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 맹지 및 소멸되지 않는 지상권이라는 명백한 하자를 감안하여, 감정가보다는 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

추정 입찰가 범위: 감정가의 50% ~ 70% 수준 (약 1억 3천만원 ~ 1억 9천만원) 내외에서, 본인이 감수할 수 있는 위험 수준과 철저한 권리 분석, 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.