나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1035 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 5-24 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2024.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 "남창고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 원룸, 중소규모의 공동주택, 나대지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통인 편이고, 기호(3,4)는 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "마근회관" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1)까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편이고, 기호(3,4)는 지적도상 맹지로서 차량출입 불가능하나 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지와는 등고 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중이고, 기호(3,4) 공히 남서하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 각각 ‘전’임.

인접 도로상태

기호(1)은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고, 기호(3,4)는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>이고, 기호(3,4) 공히 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규모 : 지상4층 건물로서,
외벽 : 타일 붙임 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시창 구조
※ 이해관계인의 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못하였음.

이용상태

1층 : 근린생활시설(사무소)
2층-4층 : 단독주택(다가구주택)

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 부합물 및 종물 ㉠,㉡이 소재하나 구조, 용도 및 면적 등 감안시 본건에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건은 일반건축물대장상에 ‘위반건축물’로 등재되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2) 포함
2. 목록2.는 일반건축물대장상 위반건축물(건물외 4층 베란다 등 무단증축 부분 울주군청 문의)로 등재되어 있으니 입찰시 확인요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경1035 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 5-24

용도: 근린시설 (1층), 단독주택 (2-4층)

감정가: 629,494,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 온양농업협동조합

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 215.90㎡ (약 65.3평)

건물면적: 392.67㎡ (약 118.8평)

건물 규모: 지상 4층, 철근콘크리트구조

1층: 근린생활시설 (사무소)

2층-4층: 단독주택 (다가구주택)

1.3. 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 위반건축물 등재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 "남창고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 원룸, 중소규모 공동주택, 나대지 등으로 형성되어 있어 주거 및 근린 생활이 가능한 환경입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천원보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2008년 12월 15일 접수된 반구1동새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본상 기재된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 정보는 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최 , 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 대항력 없음.

* 임차인: 김 , 보증금 40,000,000원, 차임 35,000원, 대항력 없음. (전세권 설정되었으나 말소됨)

* 임차인: 김 , 보증금 10,000,000원, 차임 330,000원, 대항력 없음.

* 임차인: 박 (박성훈의 상속인 박유진), 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (주택임차권 설정되었으나 말소됨)

* 임차인: 오 , 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 윤 , 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 허 , 보증금 2,000,000원, 차임 380,000원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건지 인근은 남창고등학교를 중심으로 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 주로 단독주택, 원룸, 소규모 공동주택이 밀집해 있으며, 1층 근린생활시설은 지역 주민들을 위한 상업 시설로 활용될 수 있습니다. 울산광역시 울주군 온양읍은 창업 상권으로서 성장 가능성을 가진 지역으로 분석됩니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 폐기물 처리 시설이나 특정 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 울산 울주군 지역 전반적으로 산업 폐기물 매립장 설치 추진에 대한 주민 반발 사례가 간헐적으로 보도되고 있어, 해당 지역의 개발 계획 및 민원 발생 여부를 주기적으로 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

물건지 인근에 남창고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 4층 베란다 등 무단 증축 부분이 있습니다. 이는 철거 명령, 이행강제금 부과, 건축물대장 시정 요구 등의 행정 처분을 받을 수 있으며, 부동산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다. 울주군청에 문의하여 정확한 위반 내용 및 조치 사항을 확인해야 합니다.

6.2. 미확인 지상권

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 관련 세부 정보가 없어 잠재적인 권리 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 중복사건 및 병합

중복사건 및 중복병합사건으로 분류되어 있어, 관련 법적 절차의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 소재지로, 남창고등학교 인근에 위치하여 주거 및 근린 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 6억 2천여만 원입니다. 권리 분석상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 위반건축물 등재 및 불분명한 지상권 존재 가능성은 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 혼합 용도의 건물: 1층 근린생활시설과 2-4층 주택으로 구성되어 임대 수익 다변화가 가능합니다.

* 지역 거점 인근: 남창고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 위반건축물 문제를 해결하고 법적 권리 관계를 명확히 할 경우, 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 부동산 시세, 최근 실거래가, 건축물 위반 사항 해소 비용, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등 종합적인 시장 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 이러한 제반 사항을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.