나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11572 [2] 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 산22-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 <웅촌초등학교> 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주
택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 사다리꼴 모양이며 자연림 상태의 임야입니다.

인접 도로상태

공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1)(곡천리 산22-7)
도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(2025-01-
16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인
지역(1호)<수도법>

-기호(2)(곡천리 산22-8)
도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(2025-01-1
6)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지상에 제시외 물건인 분묘 2기(분묘①(토지내 서측 소재), 분묘②(토지내 동측
소재)가 소재하는 바 이러한 분묘로 인해 토지의 소유권 행사를 제한받는 경우의 가액을 명
세표에 별도로 기재하였으며 그 외 확인되지 않은 분묘의 소재 여부는 재확인을 요합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.
2.맹지임. 미확인 분묘 소재 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11572 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 산22-8

용도: 임야

감정가: 38,561,500원

토지면적: 331.00㎡ (약 100.13평)

토지 지분: 165.5㎡ (약 50.06평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부산신용보증재단

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재, 웅촌초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용에 제약이 따릅니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 부산지방법원 2024카단51410 (부산신용보증재단 가압류, 접수일자 2024-03-25) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 갑구의 모든 권리(갑1, 갑2, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 임차인은 없습니다.

* 특이사항:

* 지분매각: 전체 토지 지분 중 일부 지분만이 매각 대상입니다.

* 공유자 우선매수신고: 본건은 지분 매각이므로, 기존 공유자가 민사집행법 제140조에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. (단, 매수보증금 미납 시 다음 매각기일에는 행사 불가)

* 분묘기지권: 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 환경을 나타냅니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 웅촌초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 광범위한 울주군 지역에서는 과거 건설폐기물 매립장 논란이나 종합장사시설 건립 관련 주민 반발 사례가 있었습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 웅촌초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 주거환경: 농경지와 임야가 많아 자연 친화적인 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 계획 시 건축 등 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 분묘 소재 가능성: 감정평가서상 기호(1) 토지에 분묘 2기가 확인되었고, 본건(기호2) 토지에도 미확인 분묘가 소재할 가능성이 있다고 명시되어 있어, 분묘기지권 성립 시 소유권 행사에 제약이 예상됩니다.

* 지분매각: 전체 지분이 아닌 일부 지분만 취득하게 되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면에 위치한 임야로, 토지 일부 지분만 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 맹지라는 점, 분묘 소재 가능성 및 이로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 지분매각과 공유자 우선매수권 행사는 본 건 취득 시 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다. 제1종일반주거지역으로 용도지역 상 개발 잠재력을 지니고 있으나, 앞서 언급된 여러 제약 사항들을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 도시지역, 제1종일반주거지역 지정으로 잠재적 개발 가치 보유.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세차익 기대.

* (추가 조사 필요) 지역 개발 계획 또는 호재 존재 여부 확인 시 투자 가치 상승 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 38,561,500원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 개별적인 현장 답사, 인근 토지 시세 조사, 권리 분석 심층 검토, 지분 매각 및 맹지, 분묘 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 낙찰가는 감정가 대비 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.