나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4334 [2] 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-5 이천아미리슈빌에스 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "SK하이닉스 사거리" 북동측 인근에 위치하며
주위는 SK hynix 등 대단위 공장 등을 배후지로 하는 업무시설 및 상업시설 등으로 형성된
상업지역 및 준주거지역내 노선상가지대로 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 북측 직선거리 약 850
미터 지점에 전철 경강선 "부발역", 남동측 인근에 영동고속국도 이천IC가 소재하는 등 제반
대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상18층 건물 내 2층 206호 및
3층 306호로서
외벽 : 몰탈위페인팅, 흑색 화강석붙임 마감 등.
내벽 : 기호1(2층 206호)은 공실로 내부 인테리어가 철거된 상태이며 기호2(3층 306호)는
내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1(2층 206호) : 집합건축물대장상 제1종근린생활시설이며 기준시점 현재 공실임.
기호2(3층 306호) : 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며 기준시점 현재 인접 305호와
경계구분없이 공동으로 PC방으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 천정부착형 냉난방설비, 엘리베이터설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지로 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 오피스텔 및
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

670-5, 729-6공히 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1은 공실로 임대관계 등 미상임.
기호2는 인접 305호와 경계 구분없이 공동으로 PC방으로 사용하고 있으며 임대중인 것으로
탐문 조사되었으니 경매진행 및 입찰참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

목록2.는 인접305호와 경계 구분없이 공동으로 PC방으로 사용하고 있음. 복원에 소요되는 예상비용등 관련하여, 2026. 2. 4.자 감정평가서의 사실조회에 대한 회신에 의하면 복원에 측량 등이 필요한 경우 그 측량비용과 경계벽 설치비용은 그에 필요한 자재, 시공상태에 따라 비용에 상당한 차이가 있을 것으로 판단되며 관계 전문가의 견적이 필요한 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경4334 (2)

* 소재지: 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-5 이천아미리슈빌에스 3층306호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 482,000,000원

* 토지면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

* 건물면적: 104.76㎡ (약 31.69평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "SK하이닉스 사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 SK hynix 등 대규모 공장을 배후지로 하는 업무시설 및 상업시설 등으로 형성된 상업지역 및 준주거지역 내 상가 건물임.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 북측 직선거리 약 850미터 지점에 전철 경강선 "부발역"이 있고, 남동측 인근에는 영동고속국도 이천IC가 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 무난함.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지(670-5)는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-08-23

* 확정일자: 2024-08-16

* 배당신고일자: 2024-10-16

* 대항력: 없음

* 참고사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당받을 금액이 없을 경우 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보임.

* 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2018-05-24 접수된 신한은행 근저당권 (채권액 352,000,000원)

* 등기부채권 총액: 352,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 권리분석 종합: 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여, 경매 절차 완료 시 낙찰자가 모든 등기부상 권리를 인수하지 않고 소멸될 것으로 예상됨. 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 및 차임 지급 여부 등 상세 내용은 추가 확인이 필요.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 "SK하이닉스 사거리" 인근에 위치하여 대규모 산업단지(SK Hynix)를 배후로 하는 상업 및 업무 밀집 지역임. 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 다양한 상업시설이 운영 중이며, 밤에는 유흥업소와 술집들로 인해 활기찬 분위기를 보이는 특징이 있음. 현재 SK하이닉스 정문 일대는 '반도체 특화 거리' 조성 사업이 추진되는 등 지속적인 환경 개선 및 상권 발달 가능성이 엿보임.

* 이용 현황:

* 2층 206호: 제1종근린생활시설로 현재 공실 상태이며, 내부 인테리어가 철거된 것으로 파악됨.

* 3층 306호: 제2종근린생활시설로, 인접 305호와 경계 구분 없이 공동으로 PC방으로 이용 중이며 임대 중에 있는 것으로 탐문 조사됨.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성: 경강선 부발역 및 영동고속국도 이천IC와의 접근성이 우수하여 대중교통 및 차량 이용이 편리함. 부발역에서는 판교, 강남 등 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

* 편의시설: 대규모 산업단지 및 상업지역에 인접하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이함. 또한, 대규모 아파트 단지 개발 및 상권 활성화가 추진되고 있어 생활 편의성은 더욱 증대될 것으로 예상됨.

* 주변 환경: 상업지역과 준주거지역에 속해 있어 비교적 정돈된 도시 환경을 제공하며, 대규모 공장 배후의 상권이 발달해 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 합필/분할 관련: 본건 3층 306호는 인접 305호와 경계가 구분 없이 공동으로 PC방으로 사용 중임. 이는 향후 분할 또는 독립적인 운영 시 측량, 경계벽 설치 등 추가적인 공사 및 비용이 발생할 수 있으며, 관련 비용은 자재 및 시공 상태에 따라 상당한 차이가 있을 것으로 예상됨. 전문가의 견적이 필요한 사안임.

* 건물 상태: 2층 206호는 현재 공실이며 내부 인테리어가 철거된 상태로, 추가적인 수리 또는 임대 준비 비용이 발생할 수 있음.

* 업종 제한: 일반상업지역 및 준주거지역 내 건물이므로 업종 선택에 있어 용도지역 규제를 받을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 없으나, 투자가치 판단 시 반드시 현장 확인 및 지자체 정보를 통해 재확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 SK하이닉스 인근의 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 대규모 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대되는 물건임. 특히 교통 여건이 양호하고 다양한 편의시설 이용이 편리함. 다만, 3층 306호가 인접 호실과 공유하여 PC방으로 사용 중인 점, 2층 206호가 공실 및 인테리어 철거 상태인 점은 향후 활용 및 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 배후 수요: SK하이닉스 등 대규모 산업단지를 배후로 하여 안정적인 유동인구 및 잠재 고객 확보 가능.

* 활용도 높은 입지: 상업지역 내 위치하여 PC방 외에도 다양한 업종의 근린생활시설 운영 가능성이 높음.

* 잠재적 가치: 현재 공동 사용 중인 306호의 독립적 운영 또는 206호의 신규 임대/활용을 통해 추가적인 수익 창출 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 본 건의 경우, 감정가(482,000,000원)를 참고하되, 추가적인 시장 조사와 주변 시세 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.