나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4334 [1] 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-5 이천아미리슈빌에스 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "SK하이닉스 사거리" 북동측 인근에 위치하며
주위는 SK hynix 등 대단위 공장 등을 배후지로 하는 업무시설 및 상업시설 등으로 형성된
상업지역 및 준주거지역내 노선상가지대로 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 북측 직선거리 약 850
미터 지점에 전철 경강선 "부발역", 남동측 인근에 영동고속국도 이천IC가 소재하는 등 제반
대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상18층 건물 내 2층 206호 및
3층 306호로서
외벽 : 몰탈위페인팅, 흑색 화강석붙임 마감 등.
내벽 : 기호1(2층 206호)은 공실로 내부 인테리어가 철거된 상태이며 기호2(3층 306호)는
내부 인테리어 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1(2층 206호) : 집합건축물대장상 제1종근린생활시설이며 기준시점 현재 공실임.
기호2(3층 306호) : 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며 기준시점 현재 인접 305호와
경계구분없이 공동으로 PC방으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 천정부착형 냉난방설비, 엘리베이터설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지로 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 오피스텔 및
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

670-5, 729-6공히 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1은 공실로 임대관계 등 미상임.
기호2는 인접 305호와 경계 구분없이 공동으로 PC방으로 사용하고 있으며 임대중인 것으로
탐문 조사되었으니 경매진행 및 입찰참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경4334 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-5, 이천아미리슈빌에스 2층 206호

용도: 제1종근린생활시설 (집합건축물대장상)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 18층 중 2층 206호

감정가: 706,000,000원

토지 면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

건물 면적: 104.76㎡ (약 31.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2018년 05월 03일 (건축물대장상)

1.1. 감정평가 요약

위치: 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "SK하이닉스 사거리" 북동측 인근

주위 환경: SK Hynix 등 대단위 공장을 배후지로 하는 상업지역 및 준주거지역 내 노선상가지대

건물 상태:

2층 206호: 공실 상태이며 내부 인테리어가 철거됨.

3층 306호: 인접 305호와 공동으로 PC방으로 이용 중.

설비 내역: 위생 및 급배수, 화재탐지 및 소화, 천정 부착형 냉난방, 엘리베이터 설비 등

1.2. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용: 2필 1단지로 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지 위에 오피스텔 및 근린생활시설 건물이 이용 중.

인접 도로: 본건 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "SK하이닉스 사거리" 북동측 인근에 위치하며, SK Hynix 등 대규모 산업단지를 배후 수요로 하는 상업지역 및 준주거지역 내에 자리하고 있습니다. 주변에는 다양한 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 주거단지 등이 밀집하여 풍부한 유동인구와 잠재 고객을 확보할 수 있는 최적의 입지입니다.

교통 접근성: 본건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북측으로 약 850미터 거리에 지하철 경강선 "부발역"이 있으며, 남동측 인근에는 영동고속국도 이천IC가 있어 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

지역 제한: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다. 이는 향후 건축이나 업종 선택에 일부 제한을 줄 수 있으므로 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2018년 05월 15일 접수된 신한은행 근저당권 (을1)이며, 위 권리보다 선순위는 존재하지 않습니다.

등기부 현황:

소유권 보존: 주식회사 케이알산업 (2018.05.10)

소유권 이전: 한창진 (2018.05.15, 매매)

근저당: 신한은행 (2018.05.15, 469,200,000원) - 말소기준권리

근저당: 주식회사 엠지엘 (2021.04.21, 120,000,000원) - 말소

임의경매: 신한은행 (2024.08.02, 633,000,036원) - 본건 경매 개시 결정 (채권자: 수원지방법원 여주지원 2024타경4334)

총 등기부 채권액 합계: 589,200,000원 (등기부상 채권총액 기준)

임차인 현황:

임차인: NAKASHI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-14

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

임차인: WUBIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

임차인: YUANJI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-14

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

인수되는 권리: 위 등기사항 및 임차인 현황 분석 결과, 본 경매로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

입지: SK하이닉스 산업단지와 인접한 이천시 부발읍의 핵심 상업지역에 위치하여, 산업단지 근로자 및 상주 인구를 배후 수요로 확보할 수 있는 최적의 입지입니다.

주변 상권: 본건이 위치한 아미리는 SK하이닉스를 중심으로 형성된 상권으로, 각종 편의시설, 식당, 병원, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 노선상가지대로서의 특징을 가지며, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

건물 활용:

2층 206호: 현재 공실 상태로, 신규 임차인 유치 시 리모델링 및 인테리어 투자 필요. PC방, 사무실, 소매점 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

3층 306호: 인접 호실과 공동으로 PC방으로 운영 중. 현재 임대 중으로 안정적인 임대수익 발생 가능하나, 공동 이용으로 인한 관리 및 운영상의 협의가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 본 건물 및 인근에는 다수의 편의점, 식당, 카페, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

주변 시설: SK하이닉스 산업단지가 매우 인접해 있어 관련 종사자들의 주요 이용 시설로 자리 잡을 가능성이 높습니다. 또한, 주변에 오피스텔 및 주거단지가 형성되어 있어 상업시설로서의 기본적인 수요층을 확보하고 있습니다.

혐오시설: 본건 주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 대체로 상업 및 업무 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 및 내부 상태: 2층 206호의 경우 공실 상태이며 내부 인테리어가 철거된 상태이므로, 즉시 수익 발생을 위해서는 인테리어 공사 및 마케팅 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

공동 이용 상가: 3층 306호는 인접 호실과 경계 구분 없이 PC방으로 공동 이용 중입니다. 이는 임대차 관계 확인 시 복잡성을 야기할 수 있으며, 향후 운영 및 관리 측면에서 협의가 필요할 수 있습니다.

토지 지분 면적: 본건에 포함된 토지 지분 면적이 10.80㎡로 매우 작아, 토지 자체로서의 가치보다는 건물과의 복합적인 가치를 고려해야 합니다.

지역 제한: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위나 업종 선택에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 SK하이닉스 산업단지와 인접한 이천시 부발읍의 핵심 상업지역에 위치한 근린생활시설입니다. 대규모 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 3층 306호는 현재 PC방으로 운영되며 임대 중인 점은 긍정적입니다. 다만, 2층 206호의 공실 및 내부 철거 상태는 초기 투자 비용 증가 요인이 될 수 있으며, 3층 306호의 공동 이용 형태는 운영상 유의가 필요합니다. 전반적으로 권리상의 큰 문제는 없으나, 공실 해소 및 내부 수리 비용, 그리고 공동 이용 상가에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

산업단지 인접: SK하이닉스 산업단지 근로자 및 관련 업체 종사자 대상 고정 수요 확보 가능.

상업지역 입지: 유동인구가 풍부하고 다양한 업종의 사업체들이 밀집된 지역으로, 상권 활성화 가능성이 높음.

역세권 접근성: 부발역(경강선) 도보 및 차량 이용 편리, 광역 교통망 접근 우수.

건물 신축 연도: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 속하여 건물 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(706,000,000원)를 기준으로, 임차인의 권리 인수 여부, 건물의 현재 상태(공실 및 내부 수리 필요 여부), 주변 시세, 향후 임대 가능성 및 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 경매 물건은 인수되는 보증금이 없는 관계로, 인수 부담은 없습니다.

입찰 참여 시에는 다음과 같은 사항을 추가로 검토하시기 바랍니다.

2층 206호의 공실 해소를 위한 예상 리모델링 비용 및 기간 산정.

3층 306호의 PC방 임대 현황, 계약 조건, 공동 이용 관련 사항 상세 확인 (현 임차인 또는 점유자 탐문).

주변 유사 부동산의 최근 실거래가 및 임대 사례 조사.

본 물건의 실제 시장 가치와 수익률 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정.

이러한 추가 분석을 통해 본 물건의 잠재 가치를 최대한 활용할 수 있는 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.