나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5061 [1] 경기도 양평군 용문면 다문리 530-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "용문119안전센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 임야 등이 혼재되어 있는 주택 및 임야 혼용지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 북동하향 완경사지를 평탄하게 조성한 "정방형" 토지로 "단독주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후면 "건물개황도" 등 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록구조 조립식판넬지봉 단층건(사용승인일 : 2016.06.27, 2018.09.07 증축)으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 목재붙임, 적벽돌 쌓기 등 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 2중 창호임.

이용상태

"단독주택"으로 이용중임.
(후면 "건물개황도" 등 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 등 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(데크 및 담장) 및 제시외 수목 약 20주 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경5061 (1)

소재지: 경기도 양평군 용문면 다문리 530-32

용도: 단독주택

감정가: 489,626,730 원

토지면적: 701.00㎡ (약 211.9 평)

건물면적: 117.39㎡ (약 35.5 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 용문농업협동조합

특이사항: 대항력 있는 임차인, 제시외 건물(데크 및 담장) 및 제시외 수목 약 20주 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "용문119안전센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 임야 등이 혼재되어 있는 주택 및 임야 혼용지대로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 북동하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 "정방형"의 토지로, 현재 "단독주택 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 자연녹지지역

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 수질보전특별대책지역(2권역)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 07월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을3)입니다.

* 낙찰로 소멸되는 권리:

* 을3 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

* 을8 근저당권 (조윤정)

* 갑5 가압류 (서민금융진흥원)

* 갑6 가압류 (한국씨티은행)

* 갑7 가압류 (용문농업협동조합)

* 갑8 임의경매 (용문농업협동조합) - 본 경매 사건

* 낙찰 후 인수되는 권리:

* 토지 등기부: 갑1(1979.11.12 소유권이전), 갑2(2015.12.17 소유권이전) - 이는 소유권이므로 낙찰 후 소유권이 이전됩니다.

* 건물 등기부: 갑1(2016.07.01 소유권보존) - 이는 소유권이므로 낙찰 후 소유권이 이전됩니다.

* 임차인 현황:

* 김용완

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 07월 01일

대항력: 있음

참고: 임차인은 말소기준권리(2016.07.28)보다 앞선 전입일자(2016.07.01)를 가지고 있어 대항력이 있습니다. 본 건의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 보증금은 없습니다. 다만, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 적용될 수 있는 상황입니다.)

* 등기부채권 총액: 697,584,592 원

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 거래 정보 분석: 제공된 JSON 정보는 인근 지역의 연립 및 다세대 주택 거래 사례로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다.

* "용문블루스위트3차"(연립, 2011년식, 전용면적 75.2㎡)는 2026년 5월 29일에 1억 6천만 원에 거래되었습니다.

* "유앤아파크빌"(다세대, 2023년식, 전용면적 65.88㎡)은 2026년 5월 6일에 1억 9천만 원에 거래되었습니다.

* "아르떼타운용문"(다세대, 2023년식, 전용면적 46.03㎡)은 2026년 5월 10일에 2억 1천만 원에 거래되었습니다.

* 상기 거래 사례들은 주로 신축 다세대 주택이며, 면적이 작고 거래 시점상 미래 시점이라는 점을 감안해야 합니다. 본건 단독주택은 넓은 토지 면적(701㎡)과 단독주택으로서의 희소성을 가집니다.

* 인근 시세 비교: 주변 단독주택의 직접적인 매매 사례가 부족하여 정확한 시세 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "용문119안전센터"가 인근에 위치하며, 주택과 임야가 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. (구체적인 편의시설, 학군 등에 대한 추가 조사 필요)

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 혐오시설 조사:

* 본건 소재지 인근은 주택 및 임야가 혼재된 지역으로, 일반적인 지도 검색 결과에서 눈에 띄는 대규모 공장, 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 명백한 "혐오시설"은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 환경 관련 규제가 존재함을 유의해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김용완 씨는 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 비록 보증금이 0원으로 명시되어 명도 시 금전적 인수 부담은 없으나, 임차인과의 명도 진행 과정에서 예상치 못한 절차상의 문제나 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로 철저한 명도 계획이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 감정평가서 상 제시외 건물(데크 및 담장)과 제시외 수목 약 20주가 매각에 포함됩니다. 이들 물건에 대한 현황 파악 및 철거, 이전 등에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제가 적용되어 향후 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 용문면에 위치한 단독주택으로, 701㎡의 넓은 토지와 117.39㎡의 건축 면적을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 주택과 임야가 혼재된 조용한 지역이며, 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 낙찰과 함께 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서의 신중한 접근이 요구됩니다. 제공된 주변 아파트 및 연립주택 시세 정보는 본 건 단독주택과의 직접 비교가 어렵습니다. 토지이용계획 상 여러 환경 규제가 적용되는 점을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 701㎡의 넓은 토지 면적을 활용한 단독주택으로서의 잠재 가치 및 희소성.

* 주변 환경이 비교적 조용하고 자연 친화적인 입지.

* 복잡했던 권리 관계가 말소기준권리 이후 모두 정리되어 권리 분석이 비교적 명확한 편.

* 향후 토지 활용 가능성 (관련 규제 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 489,626,730 원

* 인수 보증금: 0 원 (김용완 임차인의 보증금 0원)

* 시세 분석: 제공된 주변 연립/다세대 주택의 거래가(1억 6천만 ~ 2억 1천만 원)는 본건 단독주택의 감정가와 큰 차이를 보이며, 물건 종류 및 면적 차이로 인해 직접적인 비교 가치가 낮습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되며, 지역 내 유사 단독주택 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산출에 어려움이 있습니다.

* 리스크 요인: 대항력 있는 임차인 존재(명도 비용 발생 가능성), 제시외 건물 및 수목 포함, 다양한 환경 규제 등은 입찰가 산정 시 고려해야 할 할인 요인입니다.

* 현 시점에서의 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사, 명도 가능성 및 소요 비용, 지역 단독주택 시세에 대한 보다 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 제시된 정보와 일반적인 경매 접근 방식을 고려할 때, 감정가 대비 약 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 본 물건의 특수성(대항력있는 임차인, 제시외 건물, 환경규제)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 489,626,730원을 기준으로, 인수할 보증금은 없으나 명도 및 기타 리스크를 감안하여 3억 5천만 원 ~ 4억 2천만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 본 가격은 순전히 제공된 정보와 일반적인 경매 분석에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담 및 철저한 현장 조사를 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.