나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37341 [1] 경기도 양평군 옥천면 아신리 385-45 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원 · 평가일 2024.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 옥천면 아신리 소재 "옥천면사무소" 남서측 직선거리 약850미터 지점에 위치
하며, 인근일대는 신규 전원주택단지, 기존 주거지대, 야산, 창고 등으로 이루어진 지역으
로서 간선도로변을 따라 근린생활시설들이 산재하고 있음.

교통상황

6번국도 북측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이
소재하며, 서측 직선거리 약500미터 지점에 아신역(경의중앙선) 출입구가 위치함.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서 동하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였으며, 주거용 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태

동측 및 서측으로 각각 폭4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지(2023-08-29)<산지관리법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제
1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상2층건으로서
외벽 : 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

<주건물>
1층 : 방1, 거실, 주방, 식당, 화장실1, 다용도실, 보일러실 등.
2층 : 방2, 드레스룸, 화장실2 등.
<부속건물1>
지2층 : 주차장으로 이용중임.
지1층 : 창고로 이용중임(바닥 없음).
옥 탑 : 차양으로 이용중임(벽체없음).
<부속건물2>
지2층 : 주차장으로 이용중임.
지1층 : 창고로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및
탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경37341 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 옥천면 아신리 385-45 (고읍로 39-15)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 942,590,280원 (9억 4,259만 280원)

* 토지면적: 617.00㎡ (약 186.65평)

* 건물면적: 320.75㎡ (약 96.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOO (안양농업협동조합으로 추정)

* 말소기준권리: 2022년 6월 30일 접수된 안양농업협동조합 근저당권 (을12)

* 등기부채권 총액: 1,050,000,000원 (10억 5천만원)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 양평군 옥천면 아신리 385-45번지에 소재하며, "옥천면사무소" 남서측 직선거리 약 850미터 지점에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근 지역은 신규 전원주택단지, 기존 주거지대, 야산, 창고 등이 혼재되어 있으며, 간선도로변을 따라 근린생활시설이 산재하고 있습니다.

* 교통: 6번 국도 북측 인근에 위치하여 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 서측 약 500미터 지점에 아신역(경의중앙선) 출입구가 위치합니다.

* 토지 형태: 장방형의 토지로서 동하향의 완경사지를 축대 조성하여 평탄화 하였으며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 동측 및 서측으로 각각 폭 4미터 정도의 포장도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 30일 접수된 안양농업협동조합의 근저당권(을12)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류)는 매각으로 소멸됩니다.

* 소멸 예정 권리:

* 토지: 근저당권 2건 (안양농업협동조합, 김순자), 근저당권공동담보 1건 (엘제이자산운용대부주식회사), 임의경매 1건 (안양농업협동조합), 압류 2건 (양평군)이 모두 말소될 예정입니다.

* 건물: 근저당권 2건 (안양농업협동조합, 김순자), 근저당권공동담보 1건 (엘제이자산운용대부주식회사), 임의경매 1건 (안양농업협동조합), 압류 1건 (양평군)이 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석 (주변 빌라/연립 매매 정보 기반)

* 제공된 주변 빌라/연립 매매 정보는 단독주택인 본건과 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 본건의 면적(토지 617㎡, 건물 320.75㎡) 및 감정가(약 9.4억원) 대비, 최근 매매된 연립/다세대 주택들은 규모가 작고 가격대가 낮게 형성되어 있습니다 (예: 73.8㎡ 연립 1.65억원, 141.75㎡ 연립 2.2억원, 101.92㎡ 다세대 1.0억원)..

* 따라서 해당 지역의 단독주택 시세는 제공된 데이터만으로는 정확한 분석이 어려우며, 본건의 감정가는 넓은 토지 면적의 가치를 상당 부분 반영하고 있는 것으로 보입니다. 인근의 다른 단독주택 거래 사례나 전원주택 토지 매물 가격을 참고하여 별도의 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 옥천면사무소가 인근에 있어 기본적인 행정 및 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 간선도로변을 따라 근린생활시설이 산재해 있어 접근성이 양호합니다.

* 교통: 아신역(경의중앙선)이 차량으로 단거리 이동 가능한 거리에 위치하여 수도권 접근성이 우수합니다. 6번 국도를 이용한 차량 이동도 편리합니다.

* 주거환경: 신규 전원주택 단지와 기존 주거지가 혼재된 지역으로, 쾌적한 자연환경과 함께 생활 편의시설 접근이 가능한 입지를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 다수의 개발 제한 구역에 속해 있습니다.

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* (한강)수변구역

* 수질보전특별대책지역(1권역).

이러한 규제들은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 내부 확인의 한계: 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 내부 상태를 파악하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 조사를 통해 정확한 상태 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 인수될 임차인이 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 옥천면 아신리 소재의 단독주택으로, 약 186평의 넓은 토지와 2층 건물 및 부속건물(주차장, 창고)로 구성되어 있습니다. 아신역 접근성, 6번 국도 이용 용이성 등 교통 여건이 양호하며, 주변 전원주택 단지와 조화를 이루는 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 9.4억원으로, 이는 넓은 토지 면적의 가치를 상당 부분 반영한 것으로 보입니다. 다만, 다수의 토지이용 제한, 건물 내부 상태 확인의 한계, 임대차 관계의 불확실성 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평의 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활을 누릴 수 있는 입지.

* 아신역(경의중앙선)을 통한 서울 및 수도권 접근성 우수.

* 넓은 대지면적(약 186평)으로 활용 가치가 높음.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 942,590,280원

* 제공된 주변 연립/다세대 주택의 매매 정보는 본건 단독주택의 규모 및 감정가와 직접적인 비교가 어렵습니다..

* 본건의 높은 감정가는 넓은 토지 가치에 기인한 것으로 판단됩니다. 주변 단독주택 및 전원주택 토지 시세를 추가 조사하여 적정 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

* 다수의 토지이용 제한, 건물 내부 상태 확인의 한계, 임대차 관계 불확실성 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 잠재적 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원)을 기준으로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.