나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4433 [1] 경기도 여주시 연양동 387 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2024.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 매룡동 소재 "매룡사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 정류장까지의 거리, 운행빈도 등을 감안하여 대중교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 보육시설(어린이집)로 이용 중이나 현장조사시에는 폐업 또는 휴업 상태임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임.
② 기 타 : 본건 토지의 인접지와의 지적경계가 불분명한 바, 인접지와의 지적경계 등에 대한 정확한 확인은 측량을 요하므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)

에이동
조적조 스라브지붕 2층 건물로
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

비동
조립식 판넬지붕 1층 건물로
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

씨동
조립식조 판넬지붕 1층 건물로
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

에이-1동
조적조 조립식지붕 지상 1층 건물로
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

에이-2동
경량철골조 판넬지붕 1층 건물로
내·외벽 : 판넬 마감 등.


에이-3동
경량철골조 판넬지붕 1층 건물로
내·외벽 : 판넬 마감 등.

에이-4동
경량철골조 기타지붕(판넬) 2층 소재 건물로
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

기호(3)
1호

씨-1동
조적조 판넬지붕 1층 건물로
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 모탈위 페인팅 마감 등.

에프동
경량철골조 판넬지붕 2층 건물로
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

에프-1동
경량철골조 판넬지붕 1층 건물로
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샤시창호임.




기호(4)
2호

디동
경량철골조 경량철골지붕 1층 건물로
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

디-1동
경량철골조 경량철골지붕 1층 건물로
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

기호(5)
3호

지동
경량철골조 기타지붕(판넬) 1층 및 2층다락
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(2-5) : 공부 및 현황 "노유자시설 및 그 부대시설"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 난방설비(보육원부분 등) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함
미끄럼틀, 정자(현황조사서), 놀이시설은 평가 및 매각 제외
토지의 인접지와 지적경계 불분명한바, 정확한 확인은 측량 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경4433 (1)

소재지: 경기도 여주시 연양동 387

용도: 노유자시설 (어린이집)

감정가: 1,444,880,700원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여주새마을금고

1.2. 면적

토지면적: 2377.00㎡ (약 719.09평)

건물면적: 1015.80㎡ (약 307.28평)

건물 제시외면적: 73.00㎡ (약 22.08평)

1.3. 기타사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함

주의사항: 미끄럼틀, 정자, 놀이시설은 평가 및 매각 제외. 토지 인접지 지적경계 불분명하여 측량 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 매룡동 소재 "매룡사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역 200m), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 다양한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 을11 근저당권(2022-06-27, 엠씨아이대부주식회사, 912,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

2022년 06월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권입니다.

3.3. 총 권리 금액

등기부상 채권 총액은 946,833,340원입니다. (근저당 912,000,000원 + 근질권 912,000,000원 + 가압류 34,833,340원)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 주변은 농경지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있어 대규모 상업지구보다는 지역 생활권의 성격이 강합니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건은 과거 보육시설(어린이집)로 이용되었으나, 현장 조사 시에는 폐업 또는 휴업 상태로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통

인근에 버스정류장이 소재하나, 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 접근성은 다소 불편한 것으로 판단됩니다.

5.2. 편의시설

주변에 기본적인 근린생활시설은 있으나, 교육, 의료, 문화 등 중심지 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 개발 및 환경 관련 규제가 적용되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 수도권정비계획법상 자연보전권역에 해당합니다.

6.2. 물건 자체 문제

* 토지의 인접지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 건물 제시외 물건 중 미끄럼틀, 정자, 놀이시설 등은 평가 및 매각 대상에서 제외되어 있어, 향후 인도명령 등과 관련하여 주의가 필요합니다.

6.3. 현황 관련

* 현재 폐업 또는 휴업 상태로, 운영 재개를 위해서는 시설 보강 및 마케팅 전략이 요구됩니다.

* 건물 구조가 다양하고 노후화 가능성이 있으므로, 정확한 건물 상태는 별도 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 연양동에 위치한 노유자시설로, 과거 어린이집으로 운영되었으나 현재는 폐업/휴업 상태입니다. 넓은 토지 면적을 확보하고 있으나, 다수의 토지이용계획 및 개발 제한 규제와 인접 지적 경계 불분명이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 교통 접근성은 차량 이용 시 양호하나 대중교통은 다소 불편합니다. 채권 총액이 감정가 대비 높은 편은 아니나, 운영 상태 및 지역적 특성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 폐업 상태이므로 운영 정상화 시 잠재적 가치 상승 기대 가능.

* 넓은 토지 면적을 활용한 시설 확충 또는 용도 변경 가능성 탐색 (단, 규제 확인 필수).

* 지역 사회의 노유자시설 수요를 충족시키는 용도로 재활용 시 안정적 운영 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 금액은 없습니다.

본 물건의 감정가는 1,444,880,700원입니다.

현재 등기부상 총 권리 금액은 946,833,340원입니다.

본 물건의 현재 상태(폐업, 다수의 개발 제한)와 미래 가치, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자 본인의 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.