나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4662 [1] 경기도 이천시 부발읍 가좌리 229-19 리치하임 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 "삼성숲유치원" 서측 인근에 위치함. 본건 주위는 시외곽 주택지대로, 다세대주택이 단지를 이루며, 단지 주변으로, 농가주택 및 농경지, 어린이집 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 2020년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호로서,
외벽은 파벽돌 붙임 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 PVC 샷시이중창임.

이용상태

원룸 다세대주택 구조임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 승강기 설비, 공동현관 무인경비시스템 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 대체로 평탄한 부정형 형태로 1동의 다세대주택 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 가좌로103번길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역,
가축사육제한구역(전부제한지역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 외부 관찰로 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 여주지원 2024타경4662 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 가좌리 229-19, 리치하임 3층 301호

용도: 다세대주택 (원룸)

감정가: 88,000,000원

토지 면적: 42.45㎡ (약 12.8평)

건물 면적: 22.50㎡ (약 6.8평)

건물 사용승인일: 2020년 12월 (리치하임)

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각.

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 "삼성숲유치원" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 시외곽 주택지대로, 다세대주택이 단지를 이루고 있으며, 단지 주변으로는 농가주택 및 농경지, 어린이집 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

* 말소기준권리: 을3 (이기문 전세권, 2021-09-17)

* 매수인 인수 권리: 을5 (이기문 주택임차권, 2023-10-12, 대항력 있음)

* 본 경매 신청 채권자: 이OO (강제경매)

* 총 등기부채권액: 3,549,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이 (이기문)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원 (전세)

* 전입일자: 2021년 9월 17일

* 확정일자: 2021년 9월 17일

* 배당신고일자: 2023년 10월 12일

* 대항력: 있음

분석: 임차인 이 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 5백만원을 지급하였습니다. 해당 임차인의 주택임차권 등기(을5)가 말소기준권리인 전세권 등기(을3)보다 늦게 등기되었으나, 등기부요약 및 물건명세서 상 '인수'되는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 105,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권(을5)이 존재하며, 임대차보증금 105,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(2020년)에 준공된 '휴하임'(전용 49.27㎡)이 2026년 5월 1억 5,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(전용 22.50㎡)의 경우, ㎡당 약 304만원의 시세를 적용하면 약 68,500,000원의 시세로 추정됩니다. 감정가 88,000,000원은 이러한 시세 추정치보다 높으나, 본건의 면적(6.8평)이 매우 작다는 점을 고려해야 합니다.

4.2. 건물 정보

* 건물명: 리치하임

* 준공: 2020년 12월 (4층 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 세대수: 총 17세대 (주건축물 면적 584.06㎡, 대지 면적 870㎡)

* 본건: 3층 301호 (전용 면적 22.50㎡)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 환경은 전원적인 주택가와 농경지가 혼재되어 있어 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의시설이 주를 이룰 것으로 보입니다. 차량 접근성이 양호하고 인근 버스정류장이 있어 이천 시내 접근은 가능합니다.

5.2. 교육시설

"삼성숲유치원"이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

생산녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 105,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 있다는 점입니다. 이는 매수인의 초기 투자 부담을 크게 증가시킵니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 실질적인 총 투입 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계 및 내부 상태 등 정확한 확인이 어려웠으며, 외부 관찰로만 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5백만원 인수 부담이 매우 중요하게 고려되어야 합니다. 토지이용계획 상 개발 제한 지역이라는 점도 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮다고 볼 수도 있으나, 인수되는 보증금을 포함한 총 투입 비용을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2020년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 원룸으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 총 투자 비용 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 88,000,000원입니다.

주변 유사 건물의 시세를 분석한 결과, 본건 자체의 시장 가치는 약 68,500,000원으로 추정됩니다.

입찰가는 인수 보증금 105,000,000원을 제외한 부동산 자체의 가치에 기반하여 산정해야 합니다.

현재의 추정 시세(68,500,000원)와 감정가(88,000,000원)를 고려할 때, 경쟁 상황 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 본건 부동산 자체의 가치와 인수되는 보증금 부담을 고려한 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위로 제안합니다.

(총 실질 투입 비용 = 입찰가 + 105,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.