나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5115 [1] 경기도 양평군 양평읍 양근리 493-3 리버캐슬 101동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 "양평교육지원청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 제1층 제제101호(사용승인일 : 2018.09.05)로서
외벽 : 파모스펄 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

"도시형생활주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기(현재 가동 중단) 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 3필1단의 "사다리형"의 토지로 "도시형생활주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 교육환경보호구역, 상대보호구역(양평초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호), 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역)), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 여주지원 2024타경5115 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양평군 양평읍 양근리 493-3 리버캐슬 101동 1층101호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2018년 09월 05일 사용승인

1.3. 면적 및 구성

토지면적: 51.59㎡ (약 15.6평)

건물면적: 69.92㎡ (약 21.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 278,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 "양평교육지원청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 다음과 같은 각종 제한구역에 포함됩니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 교육환경보호구역, 상대보호구역(양평초등학교)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)

* 하수처리구역(양평하수처리구역)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 수질보전특별대책지역(1권역)

이는 지역 개발 및 환경 보호와 관련된 규제 사항입니다.

2.4. 도로 및 인접 토지

토지는 인접도로 및 토지와 등고평탄한 3필 1단의 사다리형으로, 북서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 수원지방법원 2023카단51089 접수일자 2023-04-17의 구룡포수산업협동조합 가압류입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 등기부 요약상 을구 1번 순위의 주택임차권(신명섭)이 존재합니다.

* 임차인 신명섭은 보증금 250,000,000원에 2022년 06월 15일 전입, 2022년 05월 09일 확정일자를 받았습니다.

* 본 경매 사건 채권자인 신명섭 본인도 2024년 09월 03일 강제경매를 신청한 기록이 있습니다.

* (주의) 제공된 자료에는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 집합건물 등기부 요약 및 물건명세서 상 을구 1번 임차권은 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 명시되어 있습니다. 이는 보증금 250,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있음을 시사합니다.

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권(신명섭)이 존재하며, 임대차보증금 250,000,000원입니다. 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건과 동일 단지인 '리버캐슬'의 유사 면적(69.69㎡) 매물이 2026년 5월 6일 190,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건물의 최근 시세를 파악하는 중요한 지표가 됩니다.

타 유사 건물(아트빌 46.38㎡)은 2026년 3월 137,000,000원, (반석주택 54.72㎡)은 2026년 3월 100,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

4.2. 주변 건물 정보

본 건물이 속한 '리버캐슬' 단지는 2018년 09월 05일 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 총 4개동, 31세대로 구성되어 있습니다. 건축물대장상 연면적은 711.71㎡이며, 주차는 총 31대가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 설비

본 건물의 내부 이용 상태는 "도시형생활주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등)"으로 이용 중입니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 파모스펄 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 플라스틱 2중창호입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

단, 승강기는 현재 가동이 중단된 상태입니다.

5.2. 주거 환경

단지 인근은 주택가와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 주변 자연환경으로는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등이 포함되어 있어 환경 보전에 대한 지역적 특징을 갖습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 신명섭 씨의 보증금 250,000,000원 인수 가능성입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 금액은 매수인이 부담해야 하므로 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 현재 승강기가 가동 중단 상태로, 이용에 불편이 예상됩니다. 수리 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 다양한 환경 관련 제한 구역이 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 확인

제공된 정보를 바탕으로 분석한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 납골당 등)이 물건 바로 인근에 명시적으로 언급되지는 않았습니다. 그러나 "가축사육제한구역", "배출시설설치제한지역", "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역", "수질보전특별대책지역(1권역)" 등은 주변 지역의 환경 규제가 강화되어 있음을 시사합니다. 이러한 환경 규제는 해당 지역의 개발 방향 및 주거 쾌적성에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 매매 사례가 190,000,000원으로 확인되어 시세 파악이 용이합니다. 양평읍 중심부에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

그러나 가장 큰 단점은 2억 5천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 또한, 현재 승강기 가동 중단 상태는 주거 편의성을 저해하는 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 건물 상태 양호 기대.

* 동일 단지 '리버캐슬' 69.69㎡ 물건의 최근 매매가 190,000,000원 확인 (2026년 5월).

* 양평읍 중심부에 위치하여 관공서, 상업 시설, 대중교통 접근성이 좋음.

8.2. 주의 요망 요인

* 250,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성. (배당 결과에 따라 잔액 인수)

* 현재 승강기 가동 중단으로 인한 수리 비용 및 불편 발생 가능성.

* 다수의 환경 규제 지역에 포함되어 있어 향후 활용도에 제약 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

본 건과 동일 면적(69.92㎡)의 '리버캐슬' 물건이 2026년 5월 190,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 278,000,000원입니다.

9.2. 인수 보증금 고려

제공된 자료의 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 달리, 물건명세서 상 '을구 1번 임차권'은 '말소: 인수'로 명시되어 있으며, 임차인 신명섭 씨의 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. 따라서 입찰가 산정 시 이 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

동일 단지 실거래가 190,000,000원을 기준으로 하되, 선순위 임차인 보증금 인수 리스크와 승강기 고장 등의 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 임차 보증금 250,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않아 매수인이 부담해야 할 경우, 실제 총 투자금액은 입찰가와 인수 보증금의 합이 될 수 있습니다.

따라서, 안전한 투자를 위해 실거래가 수준(190,000,000원) 이하로 입찰가를 결정하는 것이 합리적이며, 임차인 보증금 인수액에 대한 명확한 사전 확인이 필수적입니다.

보수적으로 접근하여, 150,000,000원에서 180,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 배당 순서 및 실제 인수 보증금 규모에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 판단 시에는 배당표 및 권리 분석 결과를 면밀히 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.