나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36928 [1] 경기도 이천시 안흥동 267-5 제103동 제3603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2024.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 안흥동 소재 "이천중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
주상복합건물, 근린생활시설 및 각종 생활편의시설과 온천지구 등이 혼재하는 일반상업지역
으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건물 내 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장에서 대중교통수단 등 이용이 가능하여
제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 42층건 중 제36층 제103-3603호로서
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등.
창호 : 샷시 및 유리창 등의 구조입니다.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설) 용도 입니다.
(별지 "건물개황도" 참조)

설비내역

개별난방, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지/방재설비, 승강기설비 등을 갖추었
습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성한 제형의 토지로서 공동주택(아파트), 숙박시설(생활숙박시설), 근린생활시설
등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 단지 사방으로 소로 등의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

1토지 (267-5) :
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(이천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 온천원보호지구(이천온천)<온천법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.
* 기타사항: 본건 등기사항전부증명서상 대지권 표시, 등기원인 및 기타사항란에 "별도등기
있음" 기재되어 있습니다.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경36928 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 안흥동 267-5 제103동 제3603호

* 용도: 아파트 (실제 이용현황: 생활숙박시설)

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 3.45㎡ (약 1.04평)

* 토지 지분: 3.4548㎡ (약 1.04평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 26.22㎡ (약 7.93평)

* 건물 지분: 26.218㎡ (약 7.93평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 별도등기 있음

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 이천시 안흥동 소재 "이천중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주상복합건물, 근린생활시설 및 각종 생활편의시설과 온천지구 등이 혼재하는 일반상업지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건물 내 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장에서 대중교통수단 이용이 가능하여 제반 교통여건은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 본 단지 사방으로 소로 등의 포장도로를 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 16일 접수된 김정욱 근저당 (145,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소되는 권리: 등기사항전부증명서상 을1 근저당, 갑4 임의경매개시결정, 갑5 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 별도등기: 토지에 관하여 을구19번 지상권설정등기(2021.03.24. 제14483호)가 존재합니다. 이는 일반적인 집합건물 등기부와는 별도로 토지에 대한 별도 등기이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 이천시 안흥동 일대는 일반상업지역으로, 다양한 주거시설(아파트, 주상복합)과 상업시설, 그리고 온천지구 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설 및 각종 생활편의시설이 혼재되어 있어 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 용도: 본 건은 건물 등기부상 공동주택(아파트), 숙박시설(생활숙박시설), 근린생활시설로 이용 중이나, 실제 이용현황은 숙박시설(생활숙박시설) 용도입니다.

1.5. 생활정보

* 단지 정보: 이천코아루휴티스1단지 내 위치하며, 2021년 3월 31일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 해당 단지는 총 2동, 288세대로 구성되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내외로 다양한 편의시설 이용이 용이하며, 인근 학교 및 온천지구 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 편의: 개별난방, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지/방재설비, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 별도등기(지상권): 토지에 설정된 지상권 등기는 본 건의 소유권 행사 및 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 지상권의 내용, 범위, 효력 등에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 생활숙박시설 용도: 본 건의 실제 이용 용도는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 이는 일반 아파트와 달리 전입신고 제한, 세금(취득세, 양도세 등) 부담 증가, 대출 규제 강화 등의 법적, 제도적 제약이 따를 수 있습니다. 주거용으로 사용 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금이 없다고는 하나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 건물 내 용도 혼재: 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 함께 있어 관리 및 운영에 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 상업지역의 특성상 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 상세한 주변 환경 조사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 신축급(2021년 준공) 생활숙박시설로, 일반상업지역 내에서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준입니다. 그러나 토지에 설정된 별도등기(지상권)와 생활숙박시설이라는 용도상의 특수성은 투자 및 실거주에 있어 매우 중요한 위험 요소로 작용합니다. 특히 생활숙박시설은 법적 규제 및 세금 관련 사항이 일반 주택과 다르므로, 투자 전 반드시 관련 법규 및 세제 혜택/불이익 등을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 별도등기(지상권)에 대한 철저한 법률적 검토 없이는 예상치 못한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 준공)인 점.

* 일반상업지역에 위치하여 잠재적인 개발 가치.

* 감정가가 최근 매매 시세 대비 낮은 수준으로 형성될 가능성 (시세 분석 참조).

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 동일한 아파트 단지 내 전용면적 약 85㎡ (약 25.7평)의 실거래가는 2026년 4월~5월 기준 315,000,000원에서 370,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 단위 면적당 가격을 산정하면 약 401만원/㎡ 수준입니다.

제공된 건물면적 26.22㎡ (약 7.93평)를 기준으로 추정 시장가치는 약 105,330,000원으로 산출됩니다.

본 건의 감정가는 110,000,000원이며, 이는 추정 시장가치와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

그러나 본 건은 생활숙박시설이라는 용도상의 제약과 토지에 설정된 별도등기(지상권)라는 중대한 권리상의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 감정가 및 시장 상황, 그리고 내재된 위험 요소를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 100,000,000원 (1억원)으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 90.9% 수준이며, 잠재적 위험 요소를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.