나이스옥션 법원경매 청주 2024타경57336 [2] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 281-5 전 경매

충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 281-5 (전) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경57336(청주지방법원 경매4계). 감정가 52,338,000원, 최저가 25,646,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 57336 [2]
소재지	충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 281-5
용도	전
매각기일	2026.08.19
관할법원	청주지방법원 경매4계 (043) 249-7304)
이용제한	비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, (접함)준보전산지, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	793㎡ (239.88평)

금액

감정가	52,338,000원
최저가	25,646,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	2,564,600원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.02.25	52,338,000원	변경
신건	2026.04.01	36,637,000원	유찰
2차	2026.05.06	25,646,000원	매각
2차	2026.05.13	-	최고가매각불허가결정
신건	2026.06.10	52,338,000원	유찰
2차	2026.07.15	36,637,000원	유찰
3차	2026.08.19	25,646,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 용연

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 소재 ‘수성초등학교’ 남서측 인근 및 남측 근거리에 각각 위치하며, 주위는 아파트, 농가주택, 공장, 임야 및 농경지 등으로 형성된 근교농경지대임.
교통상황: 공히 차량 접근 불가능하며, 대중교통 사정은 대체로 보통시되는 지역임.
형태 및 이용상태: 공히 부정형의 완경사 토지로서 전으로 이용 중임.
인접 도로상태: 공히 맹지임.
토지이용계획 및 제한상태: - 기호 (1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군가기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장)(K59)<군용비행장, 군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.

- 기호 (2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가 대상의 모든 축종 제한) 조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군가기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장)(K59)<군용비행장, 군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.
제시목록 외의 물건: 없 음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 281-5 소재 토지에 대한 경매 물건 정보입니다. 해당 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 감정가는 52,338,000원입니다.

1.2. 토지 정보

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 281-5

용도: 전 (밭)

토지 면적: 793.00㎡ (약 239.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 793㎡ (전체 면적)

1.3. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

해당 물건은 토지만 매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 52,338,000원

매각 대상: 기타 (토지)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 강OO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건 토지는 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택, 공장, 임야 및 농경지 등이 혼재된 근교 농경지대입니다. 인근에 '수성초등학교'가 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 불가능한 맹지이며, 대중교통 사정은 대체로 보통인 지역으로 파악됩니다.

2.3. 토지 현황 (형상, 이용 상태)

토지는 부정형의 완경사 지형이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 토지는 도로에 직접 접해 있지 않은 맹지입니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.소유권 변동

등기부등본상 최초 소유권 보존 등기(1988년 4월 2일) 이후 다수의 지분 이전이 있었습니다. 현재 권리자는 강희숙 외 다수 명으로 추정됩니다.

3.1. 2.말소기준권리

2024년 7월 24일 접수된 강희숙의 임의경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

3.1. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확히 기재되어 있지 않으나, 토지 이용 계획상 비행안전구역, 소음대책구역 등이 존재하므로 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지가 주를 이루는 지역으로, 인근에 농가주택, 소규모 공장 등이 산재해 있습니다. '수성초등학교'가 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 개발 가능성

해당 지역은 계획관리지역으로, 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 군사시설 보호 구역 및 소음 대책 구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 수성초등학교

5.2. 주변 편의시설

인근 지역은 주로 농경지와 주거지가 혼재되어 있어 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 자세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.3. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (도로 접하지 않음)

본 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지입니다. 이로 인해 건축 허가가 어렵거나, 건축 시 도로 확보를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

경매 물건의 용도가 '전'이므로, 농지를 취득하기 위해서는 관련 법규에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매각 허가가 취소되고 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 군사시설 관련 제한

* 비행안전제5구역(전술): 항공기 운항에 지장을 줄 수 있는 건축물의 신축 및 증축 등이 제한됩니다.

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역: 청주비행장(17전투비행단)과 인접하여 소음 피해가 발생할 수 있으며, 이로 인한 생활 불편 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 소음대책구역은 1종, 2종, 3종으로 구분되며, 3종 구역은 85웨클 이상 90웨클 미만의 소음 수준을 보이는 지역입니다.

6.4. 가축사육 제한

본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 영위 시 관련 규제를 받습니다.

6.5. 완경사 토지

토지 형태가 완경사이므로, 건축 또는 개발 시 토목 공사 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 전(밭) 토지입니다. 맹지이며, 군사시설 보호 구역 및 소음대책지역, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 농지취득자격증명이 필수적이며, 맹지라는 점은 큰 단점입니다. 하지만 이러한 제약에도 불구하고, 지역의 개발 가능성과 농업적 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매 특성상 일반 매물보다 경쟁이 덜할 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 개발 잠재력이 존재합니다.

* 농업 용도로 활용 시, 농작물 재배 등의 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 52,338,000원입니다. 본 물건은 맹지, 다수의 개발 제한, 농지취득자격증명 필요 등 여러 제약 사항을 가지고 있어, 신중한 접근이 필요합니다. 주변 토지 시세 및 경매 물건의 과거 낙찰가율, 권리 분석 결과, 그리고 본 물건의 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 인수 보증금은 없습니다. 하지만 맹지 해소 방안, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 군사시설 관련 규제 완화 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 낙찰가율 70~80% 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.1.물건 기본정보