나이스옥션 법원경매 청주 2024타경6215 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 저산리 105-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 저산리 소재 "저산1리경로당" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 및 근린생활시설(중소형공장 등) 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1,3,4) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.
기호(5) : 지적상 맹지로 인접필지를 통하여 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지로 공업용 건부지로 이용중 입니다.
기호(3) : 사다리형 평지로 기호(1) 토지의 부속토지 및 진입로 등으로 이용중 입니다.
기호(4,5) : 부정형 평지로 답기타 및 전기타로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 기호(3) 토지를 이용하여 동측에 소재하는 노폭 약 6M 포장도로와 연결됩니다.
기호(3) : 본건 동측에 소재하는 노폭 약 6M 포장도로와 접합니다.
기호(4) : 본건 동측에 노폭 약 6M 포장도로가 소재합니다.
기호(5) : 지적상 맹지로 인접필지를 통하여 통행 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리계획구역(성장관리계획 시행일 : 2024년1월27일), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(3) : 계획관리지역, 자연취락지구(저산2지구), 성장관리계획구역, 성장관리계획구역(성장관리계획 시행일 : 2024년1월27일), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(4,5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리계획구역(성장관리계획 시행일 : 2024년1월27일), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진, 지적 및 건물개황도" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(3) 토지의 공부상 지목은 "임야"이나, 현 기호(1) 토지의 부속토지 및 진입로 등으로 이용중 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반철골구조(판넬) 기타지붕(샌드위치판넬) 2층건으로, (사용승인일:2016.06.27.)
외벽 : 범랑판넬붙임마감 등
내벽 : 판넬붙임마감, 벽지붙임마감 및 일부 타일붙임마감 등
바닥 : 타일붙임마감 및 하드너마감 등
창호 : 샤시창호 등
층고 : 9.5M

이용상태

기호(2) : 1층-제조업소(일부 사무실 등)으로 이용중 입니다.
2층-사무실 등으로 이용중 입니다.

설비내역

기호(2) : 기본 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "사진 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(파이프조판넬지붕 창고, 경량철골구조판넬지붕 창고) 매각 포함. 제시외 파이프조판넬지붕 견사 등(7.5㎡ ) 매각 제외. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 매각 제외(기계기구 6식 소재불명). 제시외 기계기구 1식 매각 포함. 목록1은 남측 끝단 토지 일부는 타인이 점유 및 이용중으로, 최저매각가격은 타인 점유로 인하여 소유권 행사를 제한받는 가격임. 목록3은 공부상 임야이나 목록1 토지의 부속토지 및 진입로 등으로 이용중임. 목록4,5는 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망), 답 기타 및 전 기타로 이용중임. 목록5는 지적상 맹지.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 청주지방법원 2024타경6215 (1) 사건으로, 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 저산리 105-6번지에 소재한 근린시설입니다.

감정평가액은 1,353,401,000원입니다.

토지면적은 3265.00㎡ (약 987.7평)이며, 건물면적은 445.80㎡ (약 134.9평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산임의경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 공동담보 및 농지취득자격증명 필요 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 저산리 소재 "저산1리경로당" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 임야, 농경지, 단독주택 및 근린생활시설(중소형공장 등)이 혼재된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

일부 토지(기호5)는 지적상 맹지이나 인접 필지를 통하여 차량 접근이 가능합니다.

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등에 해당하며, 일부 토지(기호3)는 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 6월 11일 접수된 하나은행 근저당권으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 토지 1,199,469,127원, 건물 1,216,469,127원입니다.

본건에는 임차인 (주)케 및 김 씨가 있으나, 두 임차인 모두 대항력이 없습니다.

(주)케 임차인은 보증금 0원, 차임 0원이며, 김 임차인은 보증금 40,000,000원에 차임 0원이나 대항력은 없습니다.

인수할 보증금은 총 0원입니다.

모든 권리는 말소될 예정이므로 권리상 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 본건은 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설 및 중소형 공장이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농경지, 임야 등이 포함되어 있어 순수 상업지역과는 차이가 있습니다.

본건의 용도(제2종근린생활시설)와 지역 특성을 고려할 때, 지역 내 산업 활동 지원 또는 소규모 사업 운영에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 "저산1리경로당"이 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 청주시내 접근을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

인근 버스정류장 및 간선도로 접근이 용이하여 교통 이용은 편리한 편입니다.

주변에 단독주택 등이 혼재하여 주거와 업무/사업 환경이 복합적으로 나타납니다.

혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료상 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 일부(목록1)는 타인이 점유 및 이용 중이므로, 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있거나 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 이로 인해 최저매각가격이 조정되었습니다.

목록4, 5 토지는 농지로서 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 미반환 등 불이익이 발생할 수 있으니, 사전에 소관 행정기관에 확인이 필요합니다.

목록5 토지는 지적상 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 도로 접근성에 대한 고려가 필요합니다.

토지 이용은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등의 규제를 받습니다.

제시외 건물 중 파이프조판넬지붕 견사 등(7.5㎡)은 매각에서 제외됩니다.

공장 및 광업재단 저당법상 기계기구 6식은 소재불명으로 매각에서 제외되나, 제시외 기계기구 1식은 매각에 포함됩니다.

목록3 토지는 공부상 임야이나, 현황상 목록1 토지의 부속토지 및 진입로로 이용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 근린생활시설 용도의 건물을 일괄 매각하는 건으로, 사업장 이전이나 신축, 개발 등 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸 예정으로 비교적 명확하나, 토지 일부의 타인 점유 및 농지 취득 요건 충족 등 명확한 사전 검토가 필요한 부분들이 존재합니다.

특히, 토지 점유 관련 사항 및 농지 취득 절차에 대한 면밀한 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지(약 987.7평)와 건물을 일괄 매입하여 자체 사업장으로 활용하거나, 추가 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

근린생활시설 용도 및 계획관리지역 지정으로 지역 내 중소규모 사업 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

인근 농경지 및 임야 지역의 향후 개발 잠재력 또한 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 1,353,401,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세, 물건의 상태, 권리 분석 결과, 현장 답사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 토지 일부의 타인 점유로 인한 명도 비용 및 기간, 농지 취득 관련 제반 사항 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 전문가와의 상담 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.