나이스옥션 법원경매 청주 2024타경56265 [1] 충청북도 진천군 이월면 사곡리 597-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2024.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천읍 장관리 소재 "진천소방서" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 중·소규모공장, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 20 : 부정형,완경사 토지로서 주거기타로 이용 중임.
기호 21 : 부정형,완경사 토지로서 과수원으로 이용 중임.
기호 22 : 부정형,완경사 토지로서 과수원으로 이용 중임.

인접 도로상태

현황 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 20:계획관리지역,가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(진천 이집묘갈)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호 21:계획관리지역,가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(진천 이집묘갈)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호 22:계획관리지역,가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(진천 이집묘갈)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호 ㄱ : 물탱크 및 부대시설
기호 ㄴ : 대추나무 등 약 150주.
(후첨 "사진용지" 첨부)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층
외벽 :판넬 마감 등임
내벽 :판넬 및 벽지 마감 등임
창호 :새시 창호 등임.

이용상태

제조업소(창고)으로 이용 중임.

설비내역

기본적 전기설비 및 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

공부상 제1종근린생활시설(제조업소)이나 현황상 제조업소(창고) 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록21,22 지상 과실수(토지가격에 포함하여 평가) 및 목록20 지상 물탱크시설 각 매각 포함. 목록5 공부상 ‘제1종근린생활시설’이나 현황상 ‘제조업소(창고)’로 이용 중임. 목록6,14,16,17,18,19,20,21 농지취득자격증명원 제출 요(미제출시 보증금 미반환, 소관 행정기관에 농지취득자격증명원의 발급 여부를 확인 후 입찰 요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 청주지방법원 2024타경56265 (1)

소재지: 충청북도 진천군 이월면 사곡리 597-8

용도: 근린생활시설 (공부상), 제조업소(창고) (현황)

감정가: 1,581,202,360원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충주농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 7126.00㎡ (약 2155.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 194.36㎡ (약 58.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 본 물건은 공동담보로 진행되며, 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다.

* 일괄매각으로, 목록21, 22번지 지상 과실수(토지가격 포함) 및 목록20번지 지상 물탱크 시설이 매각에 포함됩니다.

* 공부상 용도는 '제1종근린생활시설'이나 현황은 '제조업소(창고)'로 이용 중입니다.

* 목록 6, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21번지에 해당하는 토지는 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않으니 소관 행정기관에 발급 여부를 확인 후 입찰해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 진천군 이월면 사곡리 소재이며, "진천소방서" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 근린생활시설, 중·소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(700m) 및 역사문화환경보존지역(진천 이집묘갈)에 해당합니다. 일부 필지(기호 22)는 준보전산지 규제도 받습니다.

2.4. 도로 상태

현황 맹지 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 토지의 근저당권(을9, 2021-03-16, 충주농업협동조합, 960,000,000원) 및 건물의 근저당권(을1, 2022-08-08, 충주농업협동조합, 960,000,000원)입니다. 경매 절차를 통해 모든 인수 대상 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 1,080,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 월곡미네날(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2023-07-28

* 대항력: 없음

전체 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 주거, 근린생활시설, 공장, 농경지가 혼합된 복합 용도 지역입니다. 물건 자체는 제조업소(창고)로 이용 중인 시설로, 주변 지역의 산업적 수요 또는 물류 창고로서의 기능과 연관성이 있을 것으로 보입니다. 상업시설보다는 산업 및 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하고 있습니다. 정확한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 혐오시설 유무에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요하나, 현재까지 주변에서 직접적으로 혐오시설이 확인된다는 정보는 없습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하지만, 대중교통은 다소 불편한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 상태: 현황 맹지이므로, 접근로 확보 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 일부 토지에 대해 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 '제1종근린생활시설'이나 현황 '제조업소(창고)'로 이용 중으로, 향후 용도 변경 시 관련 규제 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 물건: 과실수 및 물탱크 시설이 매각에 포함되나, 가치 및 관리 상태에 대한 별도 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등의 규제가 존재합니다.

* 주소 불일치 가능성: 물건 소재지는 '사곡리 597-8'이나, 건축물대장 정보에는 '사곡리 597-25번지'로 기재되어 있어, 해당 부분에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진천군 이월면의 복합 용도 지역에 위치한 제조업소(창고) 용도의 건물과 토지입니다. 상당한 토지 면적을 보유하고 있으나, 현황 맹지라는 점과 농지 취득 관련 까다로운 절차는 주요 리스크 요인입니다. 공부상 용도와 현황의 차이 또한 고려해야 할 부분입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 잠재적 개발 또는 증축 가능성.

* 지역 내 제조업소 또는 창고 시설에 대한 수요 존재 가능성.

* 철저한 권리 분석 결과, 소멸되는 권리 외 추가 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 권리 분석 결과와 물건의 현황, 주변 시세, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자는 반드시 현장 답사 및 면밀한 시장 조사를 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.