나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12803 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-1 에프엠프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 "행정초등학교" 남동측 인근에 위치하며 인근으로
는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 제반
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층건 중 1층 103호외 4개호로서,

외 벽 : 외장 석재붙임.
내 벽 : 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창임.

이용상태

기호(1-5) 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이나 현황 벽체 및 경계구분없이 근린생활시설
(상호:NO Brand)로 이용중임.(후면 "내부구조도" 및 "사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 로폭 약 15-20M, 서측으로 노폭 약 10-15M 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류
(폭 12m-15m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록 1~5는 경계 및 벽체 구분없이 일괄하여 근린생활시설(상호:No brand)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12803 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-1 에프엠프라자 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 2,563,000,000원

토지면적: 139.15㎡ (약 42.09평)

건물면적: 223.20㎡ (약 67.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리에 소재하며, "행정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 로폭 약 15-20M, 서측으로 노폭 약 10-15M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구)이며, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로3류(폭 12m-15m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

채무자의 소유권 방어를 위한 신탁등기가 말소된 후 근저당권이 설정되었으며, 이후 전세권, 압류 등이 설정되었으나, 본 경매 개시로 인해 말소기준권리인 근저당권(을1)을 제외한 대부분의 권리가 말소될 예정이거나 이미 말소된 상태입니다.

* 말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

* 인수되는 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 3,383,000,000원

권리 분석상 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분석되어, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: (주)이마트(한 )

보증금: 68,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자(사업일자): 2018-07-26

배당신고일자: 2025-02-04

대항력: 없음

* 임차인: (주)이마트(한 )

보증금: 50,000,000원

차임: 1,700,000원

전입일자(사업일자): 2018-07-26

배당신고일자: 2025-02-04

대항력: 없음

* 임차인: (주)이마트(한 )

보증금: 68,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

확정일자: 2018-07-23

대항력: 없음

* 임차인: (주)이마트(한 )

보증금: 66,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

확정일자: 2018-07-23

대항력: 없음

* 임차인: 트

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

확정일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 트

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

확정일자: 2018-07-23

대항력: 없음

4. 상권분석

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 행정리의 근린상가로, 'No brand' 상호로 운영 중입니다. 주변에 학교, 주거 단지, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 유동 인구와 배후 수요가 확보될 것으로 보입니다. 향남1지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 지역 개발 계획에 따른 성장 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

"행정초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설과 주거 단지가 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각 및 건물 이용 상태: 목록 1~5가 경계 및 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설로 이용 중임. (주의사항 2번) 이는 향후 개별적인 구분 사용이나 관리에 다소의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 다양한 도시계획구역 및 법률에 따른 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 환경 관련 민원 가능성: 과거 주변 지역에서 폐기물 처리 및 건설 폐기물 재활용 관련 민원이 제기된 사례가 있어, 대규모 시설 운영 시 환경 규제 및 주민 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍의 근린상가로, 우수한 접근성과 주변 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 'No brand'로 운영 중이며, 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 건물이 일괄 매각되고 내부 구분이 명확하지 않은 점, 다양한 토지 이용 규제, 그리고 과거 주변 지역의 환경 민원 사례 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탄탄한 배후 수요: 주거단지와 학교 등 인접한 상권으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 향남 1지구 지구단위계획구역: 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 무인수 권리 및 보증금: 임차인 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 권리 인수 부담 없음.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,563,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 입찰 희망 시, 낙찰 후 실제적인 임대 수익률, 주변 상권 시세, 향후 개발 가능성 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.