나이스옥션 법원경매 수원 2024타경103655 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 151-13 빌리브 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ‘서둔동성당‘ 서측 인근에 위치하는 집합건물(빌리브 제5층 제502호)로서, 주변은 단독주택, 연립, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인일 2016.06.27.)내 제5층 제502호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

단지형 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 가장형 토지로 단지형 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4∼5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장 · 군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경103655 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 기본 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 151-13 빌리브 5층 502호

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

건물 연면적: 52.73㎡ (약 15.95평)

토지 지분 면적: 29.7962㎡ (약 9.01평)

감정가: 174,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ‘서둔동성당’ 서측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 연립, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능함.

인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존: 이병찬 (2016-07-08)

소유권 이전: 유진상 외 1명 (2017-12-19)

근저당권: 부천지구축산업협동조합 (2017-12-19, 금132,000,000원) - 말소기준권리

4번 유진상 지분 가압류: 신한저축은행 (2020-02-05, 금6,900,616원)

4번 유진상 지분 가압류: 주식회사 우리카드 (2020-03-05, 금13,583,148원)

임의경매: 부천지구축산업협동조합 (2024-12-30, 100,861,496원)

총 등기부채권 금액: 152,483,764원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2017-12-19 접수된 부천지구축산업협동조합의 근저당권임.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

매각으로 소멸하는 권리: 위의 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 것으로 예상됨. (단, 지상권은 인수될 수 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변 지역은 주택가와 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 혐오시설 여부

관련 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 발전소 등)의 존재는 확인되지 않았음.

다만, 수원시 내에 자원회수시설(소각장) 등 환경기초시설에 대한 주민들의 관심 및 이전 관련 이슈가 있었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (사용승인일 2016.06.27.)

해당 호수: 5층 502호

외벽: 석재붙임 등 마감

내벽: 벽지, 일부 타일붙임 등 마감 (탐문사항)

창호: 하이샷시 창호 등 마감

설비: 도시가스 난방, 위생/급배수 설비, 주차장 설비 등 구비.

5.2. 주거 환경

주변 주거 환경은 보통 수준이며, 아파트 단지, 다세대 주택, 근린 생활 시설 등이 혼재하고 있음.

단지형 다세대주택으로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 거주하거나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음. (인수 보증금은 0원이므로 보증금 관련 위험은 없음)

등기부상 지상권이 있으나, 개요 정보가 없어 권리 내용을 정확히 파악하기 어려움. (인수될 가능성 고려)

6.2. 기타 리스크

건축물대장상 전유부의 면적과 공부상 면적에 차이가 없는 것으로 확인되나, 실제 현장 조사 시 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 건축된 지 약 8년가량 되어 비교적 신축에 속하며 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준임. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 임대 관계가 미상이고 지상권이 등기되어 있어 명도 및 권리 인수 관련 추가 확인이 필요함. 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단되어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 보임.

8. 투자 포인트

* 수원시 권선구 서둔동이라는 비교적 좋은 입지.

* 2016년 준공된 신축급 건물로 상품성이 양호함.

* 도시형생활주택으로 소형 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 등기부상 말소기준권리 이후 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보여 권리 분석이 명확함.

* 최근 주변 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 기대 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과(2026년 3~4월 기준) 전용면적 35.119㎡ 물건이 179,000,000원에, 45.07㎡ 물건이 239,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(전용면적 52.73㎡)의 실질적인 시장 가치는 270,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됨.

감정가가 시세 대비 낮게 책정된 점을 감안하여, 보수적으로 감정가의 약 120% ~ 130% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

예상 입찰가 범위: 208,800,000원 ~ 226,200,000원. (단, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태 및 명도 가능성 재확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.