나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53931 [2] 경기도 화성시 산척동 723 풍산리치안타워 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비결 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 ""정현초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 접근도 무난하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상7층 건물 내 제1층 제101호 외 1개호로서
(사용승인일 2018.06.05)

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임. (건축물도면 상)

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외, 북측으로 노폭 약 35미터 내외, 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 등

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경53931 (2)

* 소재지: 경기도 화성시 산척동 723 풍산리치안타워 1층 102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 788,000,000원

* 토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

* 건물면적: 36.80㎡ (약 11.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕, 지상7층 건물 내 제1층 제102호

* 사용승인일: 2018년 06월 05일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 화성시 산척동 소재 ""정현초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 접근도 무난하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕, 지상 7층 건물 내 제1층 제102호입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외, 북측으로 노폭 약 35미터 내외, 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (접수일자 2023-05-31, 채권최고액 1,380,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자/사업자등록일: 2024-12-09

* 확정일자: 2024-12-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 권리 관계:

* 등기부채권 총액: 1,432,077,964원

* 소유권 이전: 갑8 (2022-11-21), 갑9 (2023-05-31)

* 근저당권: 을3 (2023-05-31, 농업협동조합자산관리회사) - 말소기준권리

* 가압류: 갑10 (2024-03-13, 서울신용보증재단), 갑11 (2024-07-26, 서울보증보험주식회사) - 모두 말소

* 압류: 갑12 (2024-09-24, 동대문세무서장), 갑14 (2025-07-04, 포천세무서장), 갑15 (2025-09-26, 화성시) - 모두 말소

* 임의경매개시결정: 갑13 (2025-02-03, 농업협동조합자산관리회사) - 말소

1.3. 상권분석

* 용도 및 주변 환경: 본 물건은 근린상가로, 아파트 및 다세대주택이 혼재하는 지역에 위치하고 있어 배후 수요가 예상됩니다. ""정현초등학교""가 인근에 있습니다.

* 건물 상태: 2018년 6월 5일 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 입지 조건: 차량 접근성이 좋고, 주변 도로망이 양호하여 접근성이 뛰어납니다.

* 상권 잠재력: 주거 밀집 지역 내 근린생활시설로서 기본적인 상권 유지 및 성장이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통망: 인근 버스정류장 접근이 용이하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

* 주변 편의시설: 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: ""정현초등학교""가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 현재 임차인 김 (대항력 없음)이 있으나, 낙찰 시 보증금 인수 의무는 없습니다.

* 높은 채무 부담: 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성은 낮으나, 경매 진행 과정에서의 매각가율이 중요하게 작용할 수 있습니다.

* 상가 공실 위험: 상가 건물의 일반적인 특성으로, 경기 변동 및 주변 상권 변화에 따라 공실이 발생할 위험이 있습니다.

* 주변 개발 및 혐오시설: 제공된 정보로는 주변에 특별한 혐오시설이나 대규모 개발 계획에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 산척동에 위치한 근린상가로, 신축 건물이며 주거 밀집 지역 인근에 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 하지만, 높은 채무 총액과 상가 공실 가능성은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

* 투자 가치는 향후 주변 지역의 개발 계획 및 상권 활성화 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 정현초등학교 인근 주거 배후 수요.

* 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음.

* 양호한 주변 도로 접근성.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가의 90% 이상을 목표로 하되, 주변 시세, 건물의 현재 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 감정가는 788,000,000원이며, 이는 시장 가치를 반영한 초기 기준입니다.

* 낙찰가는 본 물건의 투자 가치, 유사 물건의 거래 사례, 경매 시장의 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 본 물건의 경우, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하므로, 100% 이상의 낙찰가는 무의미할 수 있습니다. 따라서 수익률 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.