나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50277 [1] 경기도 화성시 서신면 전곡리 1113-5 스타캐슬 1동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 전곡리 소재 "전곡해양일반산업단지" 내에 위치하며 주위는
중·소 규모의 공장 , 근린생활시설 등이 소재하는 산업단지로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의는
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상 5층 건물내 제1층 제108호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 유리칸막이, 내부 인테리어 마감 등
창호 : 스테인레스창 등임.

이용상태

커피숍으로 이용된 흔적이 있으나 기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 천정매립형 시스템 냉,난방설비, 승강기설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설
건부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약25M, 서측으로 폭 약15M, 남측으로 폭 약12M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합)
, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반
산업단지(전곡해양산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경50277 (1)

소재지: 경기도 화성시 서신면 전곡리 1113-5 스타캐슬 1동 1층108호

용도: 근린상가

감정가: 725,000,000원

토지면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

토지지분: 26.3954㎡ (약 7.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.94㎡ (약 13.29평)

건물지분: 43.935㎡ (약 13.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOO (경서농업협동조합)

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

2. 물건 세부 정보

2.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 서신면 전곡리 소재 "전곡해양일반산업단지" 내에 위치합니다.

주위는 중·소 규모의 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 산업단지로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통인 편입니다.

토지는 인접 도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 북측으로 폭 약 25M, 서측으로 폭 약 15M, 남측으로 폭 약 12M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

토지이용계획상 본건은 준공업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 일반산업단지(전곡해양산업단지), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

주변 환경을 종합적으로 고려할 때, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본건과 직접적인 영향을 주는 것으로 파악되지 않습니다.

2.2. 건물 상태 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 2층, 지상 5층 건물 중 제1층 제108호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 유리칸막이 및 내부 인테리어 마감으로 되어 있으며, 창호는 스테인레스창 등으로 마감되었습니다.

과거 커피숍으로 이용된 흔적이 있으나, 기준시점 현재 공실 상태입니다.

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화 설비, 천정 매립형 시스템 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

2.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 09월 11일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(을7, 채권최고액 444,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위로 설정된 각종 압류, 가압류, 근저당 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 확인되는 해당 권리들은 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않으나, 현장 조사 시 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황을 보면 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 "임대관계 등 미상"이라는 내용이 기재되어 있어, 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 해당 임차인의 보증금, 차임 등 계약 조건이 불분명할 수 있습니다. 따라서, 실제 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무는 현장 방문을 통해 면밀히 조사하는 것이 매우 중요합니다.

2.4. 상권분석

본건이 위치한 전곡해양일반산업단지는 다양한 중·소 규모의 공장 및 관련 근린생활시설이 밀집해 있는 지역입니다.

이러한 산업단지 내 위치는 공장 근로자 및 관련 종사자들을 주요 배후 수요층으로 하여 상권이 형성될 가능성이 높습니다.

현재 커피숍으로 이용되었던 흔적이 있으나 공실 상태임을 감안할 때, 신규 임차인 유치 또는 직접 운영 시에는 주변 상권의 실제 수요 분석과 경쟁 업종에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

2.5. 생활정보

주변에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

산업단지 내 위치 특성상, 대형마트, 병원 등 일상생활 편의시설은 인근의 주거 밀집 지역으로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

차량 접근성은 양호한 편입니다.

2.6. 잠재적 리스크

본 건은 유동화 물건으로, 채권양도 등 복잡한 금융 거래 과정을 거쳤을 가능성이 있어 권리 관계의 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

"임대관계 등 미상"이라는 정보는 현재 점유자나 임차인의 법적 지위가 불확실함을 의미합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 명도 비용이나 추가 부담이 발생할 수 있는 위험이 있습니다.

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 등기부상 확인되지 않는 점은 잠재적 위험 요소입니다. 만약 지상권이 존재한다면, 이는 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후에도 공실이 장기화될 경우 투자 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 전곡해양일반산업단지 내에 위치한 근린상가로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

등기부상 확인되는 대부분의 권리는 말소될 예정으로 권리 분석은 비교적 명확한 편입니다.

그러나, 지상권 존부 확인 및 임대차 관계 미확인 등 몇 가지 반드시 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.

현재 공실 상태이며, 상권은 산업단지 배후 수요에 의존할 것으로 예상됩니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 철저히 검토하고 현장 답사를 통해 정확한 가치를 평가한다면, 합리적인 투자 기회를 포착할 수 있을 것으로 판단됩니다.

2.8. 투자 포인트

전곡해양일반산업단지라는 특정 입지로 인해 고정적인 배후 수요 확보가 가능할 것으로 기대됩니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조이며 시스템 냉난방 설비 등을 갖추고 있어 현대적인 상가 건물의 요건을 충족합니다.

주변 도로망이 잘 정비되어 있어 차량 접근성이 우수합니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

2.9. 예상 입찰가

감정가: 725,000,000원

총 면적 (토지+건물, 전용면적 기준): 약 21.28평

본 건의 예상 입찰가는 감정가, 물건의 현황(현재 공실), 권리 분석 시 확인이 필요한 사항(지상권, 임대차 관계) 및 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외합니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 불확실하다는 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 시장 가치 평가 및 경쟁 입찰 상황 분석을 위해서는 현장 조사 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 건의 경우 공실 및 미확인 권리 등의 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 본 물건의 최종 예상 입찰가는 현장 방문 및 추가 조사 후에 산정하는 것이 가장 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.