나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5658 [1] 경기도 이천시 부발읍 수정리 108 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 수정리 소재 "수정리마을회관" 북동측 인근에 위치하며 부근은 농경지, 농가주택, 축사 등이 소재하는 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 "전" 및 일부 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측에 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 동측 일부는 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
2. 동측 일부는 현황 '도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경5658 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 수정리 108

용도: 전

매각대상: 토지

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOO (등기부상 주요 채권자는 이천시산림조합으로 파악됨)

감정가: 165,312,000원

1.2. 토지 정보

토지 면적: 1008.00㎡ (약 305평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

현황 이용 상태: "전" 및 일부 "도로"로 이용 중임.

1.3. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

본 건은 토지만 매각 대상임.

1.4. 감정평가서 요약

감정평가액: 165,312,000원

감정평가서 작성일: (자료에 명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 이천시 부발읍 수정리 소재 "수정리마을회관" 북동측 인근에 위치함.

주변은 농경지, 농가주택, 축사 등이 소재하는 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

최근 이천시는 부발읍과 잠실을 잇는 3303번 광역버스를 개통하여 서울 접근성을 개선하고 있으며, 이는 해당 지역의 교통 편의성을 더욱 높일 것으로 예상됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)에 속함.

또한, 가축사육제한구역(일부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

이천시 부발역세권 북단지구 개발 계획이 추진 중에 있어 향후 지역 발전 가능성이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 8월 19일 접수된 이천시산림조합의 근저당권(을26)임.

이 외 다수의 근저당, 지상권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

최종 등기부채권 총액은 189,642,163원임.

3.2. 말소기준권리

을26 근저당권 (이천시산림조합, 2021-08-19, 근저당금액: 84,500,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인 필요.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

등기부등본 및 제공된 정보 상 임차인 현황은 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 이천시 부발읍 수정리 일대는 전형적인 농경지대와 농가주택이 혼재된 지역임.

인근으로 대규모 택지 개발(부발역세권 북단지구) 및 산업단지(SK하이닉스 등) 관련 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있어, 향후 주거 및 상업 기능 확장이 예상됨.

이는 지역의 잠재적 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있음.

4.2. 개발 잠재력

부발역세권 개발 사업은 약 4,900세대 규모의 주거단지 및 상업, 지원시설을 포함하며, 이는 주변 지역의 인구 유입과 상권 활성화에 기여할 것으로 기대됨.

본 건이 이러한 개발 지역과 인접해 있다면, 미래 가치 상승 가능성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

이천시 부발읍 수정리 인근은 농경지와 주거지가 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 차량 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 추정됨.

이천 시내에는 이천아트홀, 시립도서관, 대형마트, 병원 등 다양한 편의시설이 자리하고 있으며, 부발역세권 개발 시 상업시설도 확충될 전망임.

이천 테르메덴, 설봉공원, 이천도자예술마을 등 문화 및 휴양 시설 접근성이 양호함.

5.2. 교육 및 문화시설

부발역세권 개발 계획에는 학교 등 교육 시설 부지 확보가 포함되어 있어, 향후 교육 환경 개선이 기대됨.

주변 지역의 이천시에는 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명 필수

본 건은 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으니, 취득 전 반드시 확인 및 준비 필요.

6.2. 현황 도로 부분

본 건 토지의 동측 일부가 현황 '도로'로 이용 중임. 이는 토지 이용에 있어 경계 문제나 점유 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 도면 검토 필수.

6.3. 혐오시설 존재 가능성

과거 이천시 부발읍 수정리 일대 화장장 건립 계획이 있었으나, 주민 반발 등으로 무산된 사례가 있음. 현재 인근에 혐오시설이 있다고 명확히 확인되지는 않으나, 개발 계획 추진 시 주민 갈등이나 민원이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 기타 법적 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 토지이용계획상의 제한사항 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍 수정리에 위치한 전(밭)으로, 토지 면적은 1008㎡(약 305평)임. 감정가는 165,312,000원임.

본 건은 농지로서 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 토지 일부가 현황상 도로로 이용 중이라는 특이사항이 있음.

현재 주변은 농경지대가 주를 이루지만, 부발역세권 개발 등 대규모 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역의 발전 가능성이 높음. 이러한 개발 호재는 본 건의 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인도 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편임. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'에 대한 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 이천 부발역세권 개발 사업 등 대규모 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 주변 지역 시세 대비 합리적인 감정가로, 시세 차익 또는 토지 이용 가치 상승 가능성.

* 농지 취득 자격이 있는 실수요자에게는 직접 농업 또는 전원생활을 위한 기회 제공.

* 토지 일부가 도로로 이용 중인 점을 감안하여, 이를 활용한 토지 분할 또는 개발 가능성 탐색.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 165,312,000원을 기준으로 하되, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

토지 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 그리고 권리로서 지상권이 잔존할 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

최종 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 120% 수준에서 형성될 가능성이 있으나, 적극적인 현장 조사와 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 반드시 전문가의 상담과 현장 방문을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.