나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505541 [2] 인천광역시 서구 가좌동 482-1 가좌타워지식산업센터 6층608호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1) 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천2호선 ""주안국가산단역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공업용부동산, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.
본건 기호(2) 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천2호선 ""주안국가산단역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형 공장, 중소 규모의 공업용부동산, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 기호(1), 기호(2)는 공히 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선 ""주안국가산단역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘트리트구조) (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상14층 건내 제1층 제125호
(사용승인일: 2019-1-28)
외벽: 복합판넬 및 커튼월방식 마감등임.
내벽: 패인팅 마감등임.
바닥: 미상임.
창호: 강화유리 마감등임.

기호(2) 프리케스트콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건내 제6층 제608호
(사용승인일: 2019-5-31)
외벽: 복합판넬 마감등임.
내벽: 페인팅 마감등임.
바닥: 미상임.
창호: PVC창호임.

이용상태

기호(1) 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.
기호(2) 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기호(1), 기호(2) 공히 위생설비 및 급배수설비, 승강기(화물용 승강기), 소화전, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) 2필지 일단의 가장형의 평지로서, 공장, 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용중임.
기호(2) 사다리형의 평지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 본건은 북동측으로 노폭 약 31미터, 남동측으로 노폭 약 22미터의 포장도로에 각각 접함.
기호(2) 본건은 북서측으로 노폭 약 29미터, 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1) 주안동 1385-10
일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(20110801)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

주안동 1385-11
일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(20110801)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

본건 기호(2) 가좌동 482-1
일반공업지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(대로 1-14호선(주))(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

1층 안내도에 '삼원'으로 표시되어 있으나 출입문에는 간판이 없고 잠겨있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505541 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 482-1, 가좌타워지식산업센터 6층 608호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 216,000,000원

토지면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

건물면적: 78.68㎡ (약 23.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

특이사항: 대항력있는임차인(확인필요), 공동담보 물건

2. 입지조건

주위환경

* 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 인천2호선 "주안국가산단역" 서측 인근 지역에 위치합니다.

* 주변은 공업용부동산, 근린생활시설, 아파트형 공장 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 지하철 인천2호선 "주안국가산단역"을 이용할 수 있어 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

건축물 정보

* 건물명: 가좌타워 지식산업센터

* 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

* 층수: 지하1층 / 지상14층 중 6층 608호

* 사용승인일: 2019년 5월 31일

* 외벽: 복합판넬, 내벽: 페인팅, 창호: PVC창호

토지 이용 현황

* 토지 형상: 사다리형의 평지

* 이용 상태: 공장(지식산업센터), 지원시설 건부지로 이용 중

도로 상황

* 본 건은 북서측으로 노폭 약 29미터, 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획

* 일반공업지역, 대로1류(폭 35m~40m), 도로접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

등기부 현황 요약

* 최선순위 설정일자: 2022년 6월 9일 (농업협동조합자산관리회사 근저당권)

* 등기부채권 총액: 약 2,252,730,000원

* 말소기준권리: 을2 근저당 (2022-06-09)

* 이후 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023년 1월 18일

* 배당신고일자: 2025년 2월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 없음.

* 추가 확인 사항: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에는 '대항력있는임차인'이라는 내용이 기재되어 있으나, 본 임차인 현황에는 '전표성' 씨의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

인수되는 보증금: 0원 (상기 전 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

권리분석 종합: 본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 설정되어 있으며, 현황 임차인의 경우 대항력이 없어 매각으로 인한 권리 소멸에 문제가 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성

* 본건이 위치한 서구 가좌동 일대는 산업단지 및 공업 지역으로, 다수의 중소 규모 공장과 지식산업센터가 밀집해 있습니다.

* 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변 시설

* 인천2호선 "주안국가산단역" 인근으로 산업단지 종사자 및 관련 업체의 수요가 예상됩니다.

* 주변에 특정 혐오시설은 일반적인 지도 검색 결과로 확인되지 않았습니다. 다만, 산업 지역 특성상 공업 시설 운영에 따른 환경적 요인(소음, 분진 등)은 간접적으로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

교통

* 인천2호선 "주안국가산단역"을 통해 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 편의시설

* 근린생활시설이 인근에 위치하여 식당, 카페, 소매점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설은 차로 이동해야 합니다.

건물 내 편의시설

* 건축물대장상 화물용 승강기, 소화전, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련

* 명시된 임차인 '전표성' 씨의 경우, '대항력: 없음'으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 하지만 '특이사항' 및 '특수물건정보'란에 '대항력있는임차인'이라는 언급이 있어, 해당 임차인 외 추가 임차인이 존재하거나 기재 내용에 오류가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요하며, 사실관계에 따라 명도 과정에서 추가적인 이슈가 발생할 수 있습니다.

1층 안내도 '삼원' 표기 관련

* 건물 1층 안내도에 '삼원'으로 표시된 점포가 있으나, 실제 출입문에 간판이 없고 잠겨있는 상태입니다. 이는 해당 점포의 현재 공실 여부, 운영 상태, 또는 임대차 관계의 불확실성을 나타낼 수 있습니다. 해당 점포는 본 경매 물건(6층 608호)과는 별개이지만, 건물 전체의 관리 상태나 잠재적 문제점을 시사하는 부분으로 참고할 수 있습니다.

공동담보

* 본 건이 공동담보 물건으로 경매에 나왔으므로, 유사 물건의 추가 경매 진행 시 해당 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한

* 철도보호지구에 해당되어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 가좌타워지식산업센터 내 6층 608호로, 산업단지 인근의 입지를 갖추고 있습니다.

건물은 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

권리관계상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석되나, '대항력있는임차인' 표기에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1층 '삼원' 상가 관련 특이사항 및 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 투자 목적 및 보유 기간에 따라 적정 가치 산정 후 접근을 고려할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지식산업센터 시장 동향: 정부 지원 정책 및 법인 수요 증가로 인한 임대 시장 안정성

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 인한 유지보수 용이성 및 상품 가치

* 교통 접근성: 지하철역 및 주요 도로망 인접으로 인한 임차인 확보 용이성

* 가치 상승 잠재력: 산업단지 개발 계획 등 지역 경제 활성화에 따른 자산 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 전문적인 감정평가 및 시장 조사가 선행되어야 합니다.

제공된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하는 데는 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.