나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508797 [2] 인천광역시 중구 운서동 3093-9 메이폴오피스텔 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 중구 운서동 소재 ""공항철도(운서역)"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등
보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층중 1층 108호외 3개호로서
외벽 : 돌붙임, 스톤코트 및 강화유리 마감 등
내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
천정 : 텍스마감 등
창호 : 샷시창호

이용상태

기호1, 2 : 근린생활시설(화원, 기호1,2호간 대부분 벽체 없음)임.
기호3, 4 : 근린생활시설(사무실, 기호3,4호간 벽체 없음)임.

설비내역

위생설비, 자동화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 주상복합건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측 포장도로를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(접함), 대로3류(접함), 경제자유구역
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상으로 기호1, 2간 및 기호3, 4간 대부분이 내벽이 없음.

물건 비고

일괄매각
등기부상 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나의 점포(사무실)로 사용 중임(벽체 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508797 (2)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3093-9 메이폴오피스텔 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 2,111,000,000원

토지면적: 27.86㎡ (약 8.43평)

토지지분: 27.864㎡ (약 8.43평)

건물면적: 116.48㎡ (약 35.24평)

건물지분: 116.47999999999999㎡ (약 35.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 등기부상 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나의 점포(사무실)로 사용 중임(벽체 없음).

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도(운서역) 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통 시됩니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 보통 시됩니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 115호로서, 외벽은 돌붙임, 스톤코트 및 강화유리 마감 등이며, 내벽은 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 천정은 텍스마감 등, 창호는 샷시창호입니다.

이용상태:

본건은 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다. 감정평가서에 따르면 기호1,2호는 화원, 기호3,4호는 사무실로 이용되며, 기호1,2호 간 및 기호3,4호 간 대부분 벽체가 없습니다.

설비내역:

위생설비, 자동화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

대체로 세장형의 주상복합건물 부지로 인접도로와 등고합니다.

인접 도로상태:

북서측 및 남서측 포장도로를 통하여 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(접함), 대로3류(접함), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 성장관리권역입니다.

공부와의 차이:

해당사항 없습니다.

기타참고사항:

임대관계는 미상입니다. 기호1,2호 간 및 기호3,4호 간 대부분 내벽이 없습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 정운관세법인

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-17

* 배당신고일자: 2025-05-15

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

권리분석 요약:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2022-11-16 접수, 농업협동조합자산관리회사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서 상 기재, 상세 내역은 추가 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 2,040,000,000원

4. 상권분석

입지:

인천광역시 중구 운서동, 공항철도 운서역 인근 역세권에 위치하고 있습니다.

주변 환경:

공동주택, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

교통 및 접근성:

공항철도 운서역과 다수의 버스노선을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

상권 특성:

공항 및 관광 관련 시설과 지역 주민을 배후로 하는 상권이 형성되어 있으며, 영종 국제도시 개발 계획과 연계되어 향후 성장 잠재력이 있습니다. 지도 검색 결과, 본건 주변에 호텔, 리조트, 상업 시설 등이 다수 분포하고 있어 활발한 상권이 예상됩니다. 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없었습니다.

5. 생활정보

교통:

공항철도 운서역을 통해 서울 도심 및 인천국제공항 접근이 용이합니다. 여러 노선의 버스 운행으로 광역 교통망 이용도 편리합니다.

편의시설:

오피스텔 및 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리한 환경입니다.

지역 개발:

인천 영종도 지역의 지속적인 개발과 함께 관광 및 비즈니스 허브로서의 역할이 증대되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

통합 사용 및 내부 구조:

등기부상으로는 구분된 여러 호실이나, 현황은 벽체가 없어 하나의 점포로 통합 사용 중입니다. 이는 실제 사용 시 공간 활용에 유연성을 줄 수 있으나, 향후 개별 구분하거나 재구성할 경우 별도의 공사가 필요하며 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

임대차 관계:

임차인 정운관세법인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 전체 임대관계가 미상으로, 명도 시점의 점유 현황 및 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 권리의 상세 내용 및 영향은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운서동 메이폴오피스텔 1층에 위치한 근린상가로, 공항철도 운서역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주상복합건물 부지에 위치하며 일반상업지역 등으로 지정되어 지역 개발 잠재력 또한 높습니다. 여러 호실이 통합되어 넓은 면적을 단일 점포로 사용하고 있다는 점은 공간 활용 면에서 장점이 될 수 있습니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으며, 말소기준권리 외 소멸되는 권리가 많아 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 현황 통합 사용 및 내부 벽체 부재로 인한 추가 공사 필요성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 공항철도 운서역과의 접근성이 뛰어나 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리합니다.

* 개발 잠재력: 인천 영종도 개발 계획 및 공항, 관광 산업과 연계된 발전 가능성이 높습니다.

* 광범위한 활용 공간: 여러 호실이 통합되어 있어 대형 점포 또는 사무실 등으로 활용 가치가 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 외 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,111,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가와 권리 분석 내용을 바탕으로 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 시장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 실제 입찰 경쟁률 및 본건의 시장 가치에 대한 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.