나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510149 [2] 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 6층606호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 '인천그랜드컨트리클럽' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
중·소규모의 공장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 6층 605호 외 1개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

공히 공부상 '근린생활시설(의원)'이며, 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 기준시점 현재 '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약15m 내외의 포장된 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 중로2류(폭15m~20m)(접함),
중로2류(폭15m~20m)(2012-01-16)(접함), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(2025-05-20)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : -.

물건 비고

공부상 '근린생활시설(의원)'이며 현황 공실임
건물바닥이 콘크리트 작업이외 바닥마감공사 마무리가 안 된 상태임
6층은 시계 반대방향으로 7개 점포로 이루어져 있고, 점포 모두 호수의 표찰이 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510149 (2)

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 6층606호 (신주소: 인천광역시 서구 북항로32번안길 11 (원창동) 6층606호)

용도: 근린상가 (공부상 '근린생활시설(의원)')

감정가: 404,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문

1.2. 면적

토지면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

토지지분: 18.01㎡ (약 5.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 81.60㎡ (약 24.68평)

건물지분: 81.6㎡ (약 24.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* 유동화물건

1.4. 주의사항

* 공부상 '근린생활시설(의원)'이며 현황 공실임.

* 건물 바닥이 콘크리트 작업 외 바닥 마감 공사가 완료되지 않은 상태임.

* 6층은 시계 반대 방향으로 7개 점포로 이루어져 있으며, 모든 점포의 호수 표찰이 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 '인천그랜드컨트리클럽' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지대임. 제반 주위환경은 무난함.

2.2. 교통 및 도로

* 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

* 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장된 도로에 각각 접함.

2.3. 토지이용계획

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (북항 배후부지)

* 중로2류 (폭 15m~20m) 접함

* 가축사육제한구역 (인천광역시 서구 조례 제1749호)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2024-06-20, 채권금액 900,000,000원).

* 본 경매로 인해 인수되는 권리는 없으며, 모든 등기상의 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 908,371,870원 (을1 근저당 9억원 + 갑7 가압류 8,371,870원 + 갑8 압류).

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주식회사다이나퍼스트, 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-24

* 대항력: 없음.

* 주요 내용: 김 (보증금 10,000,000원, 월세 1,000,000원, 2025-06-24 전입/사업자등록. 대항력 없음.)

4. 상권분석

* 본건은 인천 서구 원창동에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 대상타워Ⅰ 건물은 제1종근린생활시설을 주용도로 하며, 제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 위락시설 등으로도 이용 가능한 복합 용도 가능성을 가짐.

* 검색 결과, 해당 지역 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 산업단지 및 상업시설이 혼합된 지역 특성상 업종에 따라 상권 형성이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

* 편의시설: 일반적인 근린생활시설 지역의 편의시설 이용 가능. (구체적인 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 바닥 마감 공사가 미완료된 상태로, 입주 및 사용을 위해서는 추가 공사가 필요함.

* 6층 점포들의 호수 표찰이 없어 방문객이나 이용자가 혼동할 수 있으며, 이는 임대 및 관리 상의 불편을 야기할 수 있음.

* 현황 공실 상태로, 매수 후 공실 기간 동안 임대 수익 발생이 어려울 수 있음.

* 최근 주변 공장 단지에서 화재 사건이 발생한 점은 해당 지역의 전반적인 안전 관리에 대한 주의를 요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 원창동에 위치한 대상타워Ⅰ 내 상가 점포입니다. 감정가는 404,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 말소기준권리인 근저당 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담이 없습니다. 임차인은 있으나 대항력이 없어 명도 대상이며, 보증금 및 차임 내역이 명확합니다. 다만, 건물 내부 바닥 마감 공사가 미완료된 상태이고 6층 점포들의 호수 표찰이 없는 점, 그리고 현재 공실 상태라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구 북항 배후지 지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소되는 권리가 많아 부담이 적습니다.

* 건물 내부 마감 공사를 완료하고, 6층 점포들의 호수 표찰 문제를 해결한다면 즉시 임대 또는 자체 사용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 보증금 부담은 없습니다.

* 감정가 404,000,000원을 기준으로, 현황 상태 (마감 미완료, 공실) 및 추가 공사 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 공사 예상 비용 산출, 향후 임대 수익률 분석 등 추가적인 심층 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.