나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경82183 [1] 경기도 가평군 가평읍 대곡리 294-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 가평읍 대곡리 소재 "가평중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 아파트 다세대주택, 단독주택 등이 주종을 이루고 있는 주거지역임.

교통상황

인근의 간선도로를 통하여 각 방면으로 진출입 가능하고 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 남동측 및 남서측으로 폭 약 5-6m 수준의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-02-09)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-07-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

대상토지 지상에 연립주택 1개동이 소재하고 있음.

공부와의 차이

공부상 지목은 전이나, 현황 연립주택 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기타:없음.

물건 비고

1. 공부상 지목은 '전'이나 현황 연립주택 건부지로 이용중이고 남동측 및 남서측으로 폭 약5~6미터 수준의 포장도로와 접하고 있음
2. 본건 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 제시외건물(연립주택) 1개동이 소재하고, 위 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 경우의 토지 단가는 620,000원/㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경82183(1) 남양주지원 경매 사건의 토지 매각 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 소재지: 경기도 가평군 가평읍 대곡리 294-1

* 용도: 전 (현황 연립주택 건부지)

* 토지 면적: 463.00㎡ (약 140.06평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물은 매각 제외)

* 감정가: 409,755,000원

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 주OOOOO

* 매각 대상: 토지만 매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 대상 물건은 경기도 가평군 가평읍 대곡리에 위치하며, 인근에는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루는 주거지역입니다. 가평중학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통 상황: 인근 간선도로를 통해 각 방면으로의 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 대상 물건의 남동측 및 남서측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 2017-12-06: 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속) - 오가사와라아야코 외 5명

* 2020-05-25: 2번 소유권 경정 (사해행위 취소) - 오가사와라아야코 외 6명

* 2020-07-16: 2번 장윤희 지분 전부 이전 (증여) - 이경자 외 1명

* 2023-10-18: 2번 이정주 지분 전부 이전 (강제경매로 인한 매각 (2022타경72847)) - 주식회사위성

* 2024-09-09: 임의경매 (말소기준권리) - 주식회사위성 (권리금액: 0원)

* 등기부채권 총액: 0원

* 본 경매 개시 결정: 의정부지방법원 남양주지원 2024타경82183 (공유물분할)

* 임차인 현황:

* 김 (전입: 1997-11-29): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이해선 (전입: 1994-10-24): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최완승 (전입: 1988-03-11): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 류근상 (전입: 2017-09-08): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 손홍세 (전입: 2013-03-15): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이명희 (전입: 2015-08-18): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 배은혜 (전입: 2019-10-15): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 장희성 (전입: 2021-04-30): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 진보환 (전입: 2021-12-21): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박현제 (전입: 2022-02-15): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최진우 (전입: 2024-08-12): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인 전원 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 또는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 본건 토지 지상에 매각에서 제외되는 연립주택 1개동이 소재하고 있습니다.

* 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 위험 요소입니다.

1.4. 상권분석

* 물건지 주변은 주거지역으로 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준으로, 인근 지역 및 시내 접근성은 무난한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 인근 가평중학교 소재로 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 지역 특성상 자연환경과의 연계성이 좋을 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 본건 토지 지상에 매각에서 제외되는 연립주택이 소재하고 있어, 해당 건물 소유자가 법정지상권을 주장할 가능성이 있습니다. 이 경우 토지 사용에 제한이 발생하거나 추가적인 법적 분쟁 또는 보상 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 매각 제외: 토지만 매각되므로, 지상 건물과의 관계를 명확히 파악하고 매수 후 건물과의 관계를 해결해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 연립주택 건부지로 이용 중으로, 추후 토지 이용계획 확인 및 건축 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 제한 시 토지 가치 하락: 제시외 건물로 인해 토지 가치가 하락할 수 있습니다. 위 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 경우의 토지 단가는 620,000원/㎡로 평가되었습니다. 이는 현재 감정가 산정 시 반영되었을 수 있으나, 실제 현황에서는 더 큰 영향이 있을 수 있습니다.

* 사해행위 취소 등기: 등기부 상 사해행위 취소 관련 내용이 있어, 과거 소유권 이전 과정에서 법적 문제가 있었음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 토지 단독 매각 건입니다. 주변 입지 조건은 주거지역으로서 양호한 편이나, 가장 큰 리스크는 토지 지상에 매각에서 제외되는 연립주택이 소재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있다는 점입니다. 또한, 공부상 지목과 현황이 다르고, 과거 소유권 이전 과정에서 법적 이슈가 있었던 점 등 복합적인 고려가 필요합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 법적 검토를 철저히 하여 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 도로 접합: 폭 5~6미터의 포장도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

* 주거지역: 가평군 내 주거지역으로, 향후 개발 가능성 또는 안정적인 가치 보유 가능성이 있습니다.

* 토지 가치: 감정가는 409,755,000원이지만, 법정지상권 등을 고려한 제한 시 토지 단가는 620,000원/㎡로 산정되어 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 법정지상권 성립 가능성, 건물 매각 제외, 공부상 지목과 현황 불일치 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 토지 단가가 620,000원/㎡로 산정된 점과 관련 법적 검토 비용, 예상되는 리스크 프리미엄 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본건의 권리분석 및 현장 조사를 통해 법정지상권의 구체적인 내용, 건물과의 관계, 그리고 분할 경매의 특수성을 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

위험 요소를 감안하여, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정해 볼 것을 권유합니다. 이는 제시된 제한 시 토지 가치(약 287,060,000원)보다 낮은 수준에서 시작하여, 향후 발생할 수 있는 추가 비용 및 법적 분쟁의 가능성을 반영한 것입니다.

참고: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색 결과, 특별히 문제 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본 보고서는 제공된 정보에 기반하여 작성되었으며, 실제 현장 조사를 통해 추가적인 정보 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.