나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83529 [2] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 922-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 LCD서문교차로 동측 인근에 위치하며, 부근은 단
독주택, 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 제반 교통상황 보통시
됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로 기호 1-4) 전 등, 기호 5,6) 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1,2) 서측으로 노폭 약 6M 포장도로(기호 6)에 접하며, 기호 3,4) 동측으로 노폭 약
6M 포장도로(기호 5)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-4,6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(15미터위임(19.3.19))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군
사시설 보호법>
기호 5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(15미터위임(19.3.19))<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호
법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

기호 1-4)는 지목 답이나 현황 전 등, 기호 6)은 지목 답이나, 현황 도로로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 지분매각(목록 5)
2. 목록 3,4 농지취득자격증명요[미제출시 보증금 미반환].
3. 목록 5; 지목과 같이 현황은 대부분 도로로 이용중이며, 토지상 벽돌등이 적치되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경83529 (2)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 922-2

용도: 답 (현황: 전, 일부 도로)

감정가: 199,987,410원

토지 면적: 710.00㎡ (약 214.77평)

토지 지분: 331.1264㎡ (약 100.16평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 파주연천축산업협동조합

감정평가요약: 토지감정요항표

2. 입지조건

주위 환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 LCD서문교차로 동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 최근 파주시는 월롱면의 교통 소외지역 개선을 위해 덕은리 등을 경유하는 마을버스 노선(024번, 026번)을 신설하여 주민들의 이동 편의를 증진시키고 있습니다.

토지 형태 및 이용 상태

인접지와 등고평탄한 장방형 토지입니다. 기호 1-4 토지는 현재 전(밭)으로 이용 중이며, 기호 5, 6 토지는 대부분 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태

기호 1, 2 토지는 서측으로 폭 약 6M의 포장도로(기호 6)에 접하고 있으며, 기호 3, 4 토지는 동측으로 폭 약 6M의 포장도로(기호 5)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역에 속해 있습니다. 또한, 모든 축종의 사육이 제한되는 가축사육제한구역이며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km) 및 군사기지 및 군사시설 기타(15미터 위임) 지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을구 3번 근저당권 (2011-12-21, 농업협동조합자산관리회사, 채권액 260,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리

을구 3번 근저당권, 갑구 3번 압류(고양세무서장), 갑구 4번 임의경매(파주연천축산업협동조합)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바가 없습니다. 다만, '지상권개요:'라는 항목이 기재되어 있으나 구체적인 권리 내용은 파악되지 않았습니다.

등기부 요약

* 갑구 1번: 소유권 이전 (2011-01-28, 윤언자 외 4명)

* 갑구 2번: 공유물 분할 (2011-08-23, 윤언자)

* 을구 3번: 근저당권 (2011-12-21, 농업협동조합자산관리회사, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 3번: 압류 (2023-06-19, 고양세무서장) - 말소

* 갑구 4번: 임의경매 (2024-10-22, 파주연천축산업협동조합, 202,780,114원) - 말소

등기부채권 총액: 260,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대관계는 미상입니다.)

4. 상권분석

본건 소재지는 파주시 월롱면 덕은리로, LG디스플레이 산업단지가 인근에 위치하여 관련 종사자들의 수요가 있습니다. 또한, 월롱면 자체는 전형적인 농촌 지역이나 산업단지와 주거지가 공존하는 복합적인 특성을 보입니다. 주변에 단독주택, 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 상업 지역보다는 공업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

본건 인근 지역에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 월롱면 자체적으로 주민복지센터, 파출소, 119안전센터, 학교(초, 중, 고, 대학) 등 기본적인 공공시설을 갖추고 있습니다. 월롱역이 위치하여 경의중앙선 이용이 가능하며, 최근 신설된 마을버스 노선(024, 026번)을 통해 파주 시내로의 접근성이 개선되었습니다.

주변 문화 및 자연환경

덕은리에는 역사적으로 중요한 덕은리 지석묘군(사적 제148호)이 있으며, 월롱산 등산로와 월롱시민공원이 가까워 자연을 접하기에 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 관련

본건 토지 중 일부(목록 3, 4)는 농지로서, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

지분 매각의 특성

토지 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 개발 시 다른 공유자들과의 협의가 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

현황과 공부상 지목의 차이

본건 토지 중 일부는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전'으로 이용 중이며, 다른 일부는 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축 허가나 토지 이용 계획 수립 시 복잡한 절차를 요구할 수 있습니다.

혐오 시설 및 환경 규제

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역, 15미터 위임 등)으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히, 가축사육제한구역 지정은 축산업 관련 시설 설치 및 운영에 제한을 가하며, 군사보호구역은 개발 행위에 엄격한 제한을 부과합니다. 또한, 파주시 내에서 소각장 등 혐오시설 설치 관련 주민 반대가 있었던 사례가 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성을 배제할 수 없습니다.

적치물 관련

매각 대상 토지 중 일부(목록 5)는 현황 대부분이 도로로 이용 중이며, 토지상에 벽돌 등 적치물이 있어 현장 확인 및 처리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리에 위치한 토지의 일부 지분 매각 건입니다. LCD 산업단지 인근에 위치하여 산업 배후 수요가 있으며, 최근 대중교통 확충으로 접근성이 개선되었습니다. 그러나 계획관리지역임에도 불구하고 가축사육제한구역 및 군사보호구역으로 인한 개발 제한이 크며, 지분 매각, 현황과 공부상 지목의 차이, 농지취득자격증명 제출 의무 등 다수의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 일부 토지가 도로로 이용 중이며 적치물이 있는 점은 현황 파악 및 추가 조치가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

LCD 산업단지 배후 지역으로서의 잠재력: LG디스플레이 등 대규모 산업단지가 인근에 있어 관련 산업의 확장 및 고용 증가에 따른 지가 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

개발 제한 완화 시 기대 가치: 현재 군사보호구역 및 가축사육제한구역 등 개발 제한이 존재하나, 향후 규제 완화 또는 개발 계획 변경 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

낮은 감정가 대비 입지: 지분 매각 및 규제 사항으로 인해 감정가가 비교적 낮게 책정되었을 수 있으나, 향후 개발 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 제시된 정보를 바탕으로 전문가의 정확한 시장 분석 및 현장 조사가 이루어지지 않은 상태에서 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 특히, 지분 매각, 토지 이용 제한, 농지취득자격증명 요구 등 복합적인 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰 전 반드시 현장을 직접 답사하고, 관련 법규 및 등기부등본을 철저히 확인하여 전문가와 상의 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 고려 대상이 아닙니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경83529 (2)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 922-2

용도: 답 (현황: 전, 일부 도로)

감정가: 199,987,410원

토지 면적: 710.00㎡ (약 214.77평)

토지 지분: 331.1264㎡ (약 100.16평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 파주연천축산업협동조합

감정평가요약: 토지감정요항표

2. 입지조건

주위 환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 LCD서문교차로 동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 최근 파주시는 월롱면의 교통 소외지역 개선을 위해 덕은리 등을 경유하는 마을버스 노선(024번, 026번)을 신설하여 주민들의 이동 편의를 증진시키고 있습니다.

토지 형태 및 이용 상태

인접지와 등고평탄한 장방형 토지입니다. 기호 1-4 토지는 현재 전(밭)으로 이용 중이며, 기호 5, 6 토지는 대부분 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태

기호 1, 2 토지는 서측으로 폭 약 6M의 포장도로(기호 6)에 접하고 있으며, 기호 3, 4 토지는 동측으로 폭 약 6M의 포장도로(기호 5)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역에 속해 있습니다. 또한, 모든 축종의 사육이 제한되는 가축사육제한구역이며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km) 및 군사기지 및 군사시설 기타(15미터 위임) 지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을구 3번 근저당권 (2011-12-21, 농업협동조합자산관리회사, 채권액 260,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리

을구 3번 근저당권, 갑구 3번 압류(고양세무서장), 갑구 4번 임의경매(파주연천축산업협동조합)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바가 없습니다. 다만, '지상권개요:'라는 항목이 기재되어 있으나 구체적인 권리 내용은 파악되지 않았습니다.

등기부 요약

* 갑구 1번: 소유권 이전 (2011-01-28, 윤언자 외 4명)

* 갑구 2번: 공유물 분할 (2011-08-23, 윤언자)

* 을구 3번: 근저당권 (2011-12-21, 농업협동조합자산관리회사, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 3번: 압류 (2023-06-19, 고양세무서장) - 말소

* 갑구 4번: 임의경매 (2024-10-22, 파주연천축산업협동조합, 202,780,114원) - 말소

등기부채권 총액: 260,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대관계는 미상입니다.)

4. 상권분석

본건 소재지는 파주시 월롱면 덕은리로, LG디스플레이 산업단지가 인근에 위치하여 관련 종사자들의 수요가 있습니다. 또한, 월롱면 자체는 전형적인 농촌 지역이나 산업단지와 주거지가 공존하는 복합적인 특성을 보입니다. 주변에 단독주택, 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 상업 지역보다는 공업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

본건 인근 지역에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 월롱면 자체적으로 주민복지센터, 파출소, 119안전센터, 학교(초, 중, 고, 대학) 등 기본적인 공공시설을 갖추고 있습니다. 월롱역이 위치하여 경의중앙선 이용이 가능하며, 최근 신설된 마을버스 노선(024, 026번)을 통해 파주 시내로의 접근성이 개선되었습니다.

주변 문화 및 자연환경

덕은리에는 역사적으로 중요한 덕은리 지석묘군(사적 제148호)이 있으며, 월롱산 등산로와 월롱시민공원이 가까워 자연을 접하기에 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 관련

본건 토지 중 일부(목록 3, 4)는 농지로서, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

지분 매각의 특성

토지 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 개발 시 다른 공유자들과의 협의가 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

현황과 공부상 지목의 차이

본건 토지 중 일부는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전'으로 이용 중이며, 다른 일부는 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축 허가나 토지 이용 계획 수립 시 복잡한 절차를 요구할 수 있습니다.

혐오 시설 및 환경 규제

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역, 15미터 위임 등)으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히, 가축사육제한구역 지정은 축산업 관련 시설 설치 및 운영에 제한을 가하며, 군사보호구역은 개발 행위에 엄격한 제한을 부과합니다. 또한, 파주시 내에서 소각장 등 혐오시설 설치 관련 주민 반대가 있었던 사례가 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성을 배제할 수 없습니다.

적치물 관련

매각 대상 토지 중 일부(목록 5)는 현황 대부분이 도로로 이용 중이며, 토지상에 벽돌 등 적치물이 있어 현장 확인 및 처리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리에 위치한 토지의 일부 지분 매각 건입니다. LCD 산업단지 인근에 위치하여 산업 배후 수요가 있으며, 최근 대중교통 확충으로 접근성이 개선되었습니다. 그러나 계획관리지역임에도 불구하고 가축사육제한구역 및 군사보호구역으로 인한 개발 제한이 크며, 지분 매각, 현황과 공부상 지목의 차이, 농지취득자격증명 제출 의무 등 다수의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 일부 토지가 도로로 이용 중이며 적치물이 있는 점은 현황 파악 및 추가 조치가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

LCD 산업단지 배후 지역으로서의 잠재력: LG디스플레이 등 대규모 산업단지가 인근에 있어 관련 산업의 확장 및 고용 증가에 따른 지가 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

개발 제한 완화 시 기대 가치: 현재 군사보호구역 및 가축사육제한구역 등 개발 제한이 존재하나, 향후 규제 완화 또는 개발 계획 변경 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

낮은 감정가 대비 입지: 지분 매각 및 규제 사항으로 인해 감정가가 비교적 낮게 책정되었을 수 있으나, 향후 개발 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 제시된 정보를 바탕으로 전문가의 정확한 시장 분석 및 현장 조사가 이루어지지 않은 상태에서 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 특히, 지분 매각, 토지 이용 제한, 농지취득자격증명 요구 등 복합적인 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰 전 반드시 현장을 직접 답사하고, 관련 법규 및 등기부등본을 철저히 확인하여 전문가와 상의 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 고려 대상이 아닙니다.

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