나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81285 [1] 경기도 연천군 전곡읍 양원리 428-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 양원리 소재 <양원리보건진료소> 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농가주택, 소규모 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 배차간격 및 운행상태 등으로 보아 대중교통상황은 보통 이하시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,4,12,15): 공히 4필 일단의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 동식물관련시설(돈사) 건부지로 이용 중임.
기호(2,6,8,11): 공히 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 기준시점 현재 "묵전"으로 이용 중임.
기호(7): 지목 및 현황 "도로"임.
기호(14): 공부상 지목 "하천"이나, 기준시점 현재 "묵전"으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,4,12,15): 공히 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.
기호(2,6,11): 공히 인접한 동일소유자의 토지인 기호(1,4,12,15)를 통해 진출입이 가능함.
기호(7): 지목 및 현황 도로임.
기호(8): 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.
기호(14): 북측으로 지적상 도로가 소재하나 현황 통행이 불가한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의)), 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의)), 제한보호구역(행정위임5.5m(종합민원과 문의)), 배출시설설치제한지역(임진강유역)임.
기호(2): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의)), 제한보호구역(행정위임5.5m(종합민원과 문의)), 배출시설설치제한지역(임진강유역)임.
기호(4): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의)), 제한보호구역(행정위임5.5m(종합민원과 문의)), 배출시설설치제한지역(임진강유역)임.
기호(6): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의)), 배출시설설치제한지역(임진강유역),영농여건불리농지임.
기호(7): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의)), 제한보호구역(행정위임5.5m(종합민원과 문의)), 배출시설설치제한지역(임진강유역)임.
기호(8): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의)), 제한보호구역(행정위임5.5m(종합민원과 문의)), 배출시설설치제한지역(임진강유역)임.
기호(11): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의)), 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의)), 배출시설설치제한지역(임진강유역)임.
기호(12): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의)), 배출시설설치제한지역(임진강유역)임.
기호(14): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의)), 배출시설설치제한지역(임진강유역)임.
기호(15): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의)), 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의)), 제한보호구역(행정위임5.5m(종합민원과 문의)), 배출시설설치제한지역(임진강유역)임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에는 제시외건물 수개동이 소재하는 바, 경매 진행시 참고바람. (후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 강파이프구조 강파이프 및 샌드위치판넬지붕 지상1층 건으로서, (사용승인일: 2021.01.27)
외벽: 판넬 마감 등,
창호: 섀시창호 마감 등임.

기호(5): 경량철골구조 경량철골 및 샌드위치판넬지붕 지상1층 건으로서, (사용승인일: 2021.01.27)
외벽: 판넬 마감 등,
창호: 섀시창호 마감 등임.

기호(9,13): 블럭철파이프조 스레이트지붕 지상1층 건으로서, (사용승인일:1997.05.06)
외벽 및 내벽: 블럭쌓기 마감 등,
바닥: 콘크리트 마감 등,
창호: 섀시창호 마감 등임.

기호(10): 강관구조 비닐지붕 지상1층 건으로서, (사용승인일: 2002.09.07)
외벽: 판넬붙임 마감 등,
바닥: 콘크리트 마감 등임.

이용상태

기호(3): 동식물관련시설(돈사)로 이용 중임.
기호(5): 동식물관련시설(창고)로 이용 중임.
기호(9,13): 동식물관련시설(돈사)로 이용 중임.
기호(10): 동식물관련시설(퇴적장)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 수개 동이 소재하는 바, 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 6.8.11.15. 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금 미반환) 목록8.법정지상권성립여부 불분명

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경81285 (1)

* 소재지: 경기도 연천군 전곡읍 양원리 428-1

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 1,948,821,000원

* 토지면적: 14,221.00 ㎡ (약 4,302 평)

* 건물면적: 2,351.43 ㎡ (약 711 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOO

* 등기부채권 총액 (말소 예정 권리 포함): 3,546,591,643원

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 연천군 전곡읍 양원리 소재 <양원리보건진료소> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 소규모 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 배차간격 및 운행상태 등으로 보아 대중교통 상황은 보통 이하로 평가됩니다.

* 토지 이용상태:

* 기호(1,4,12,15): 공히 4필 일단의 부정형 토지로서, 동식물관련시설(돈사) 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(2,6,8,11): 공히 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, "묵전"으로 이용 중입니다.

* 기호(7): 지목 및 현황 "도로"입니다.

* 기호(14): 공부상 지목 "하천"이나, 현황 "묵전"으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1,4,12,15,8): 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.

* 기호(2,6,11): 인접한 동일 소유자 토지(기호 1,4,12,15)를 통해 진출입이 가능합니다.

* 기호(7): 지목 및 현황 도로입니다.

* 기호(14): 북측으로 지적상 도로가 소재하나 현황 통행이 불가한 상태입니다.

* 건물 정보:

* 건물(3): 강파이프구조, 샌드위치판넬지붕 1층, 2021.01.27 사용승인, 동식물관련시설(돈사) 용도.

* 건물(5): 경량철골구조, 샌드위치판넬지붕 1층, 2021.01.27 사용승인, 동식물관련시설(창고) 용도.

* 건물(9,13): 블럭철파이프조, 스레이트지붕 1층, 1997.05.06 사용승인, 동식물관련시설(돈사) 용도.

* 건물(10): 강관구조, 비닐지붕 1층, 2002.09.07 사용승인, 동식물관련시설(퇴적장) 용도.

* 주변 시설: 제공된 자료만으로는 상세한 주변 시설(혐오시설 포함) 정보 파악이 어렵습니다. 외부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 제공된 정보에 따르면 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: S

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-09-21

* 대항력: 없음

* *비고*: 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 0원이더라도, 향후 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 사항에 대한 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권, 가압류 등은 말소기준권리(을7, 포천축산업협동조합 근저당권)에 의해 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 낙찰자는 일반적으로 모든 기존 등기 권리(근저당, 가압류 등)를 소멸시키고 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득하게 됩니다.

* 특이사항:

* 본 건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 농지취득자격증명원이 목록 6, 8, 11, 15번 토지에 대해 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환의 불이익이 있습니다.

* 목록 8번 토지상의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 언급되어 있어, 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 일부 제시외 건물은 매각에서 제외될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 3, 4번 참조)

1.4. 상권분석

* 주요 용도: 본건은 동물 및 식물 관련 시설로, 돈사, 창고, 퇴적장 등으로 이용 중이거나 이용 가능한 토지와 건물로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용 계획:

* 본건 토지 대부분이 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업유도형)에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역(전 축종 제한 또는 주거밀집지역 1000m 이내)으로 지정되어 있어 신규 가축분뇨배출시설 설치 허가가 원칙적으로 제한됩니다.

* 또한, 제한보호구역 및 배출시설설치제한지역(임진강유역)에 해당하여 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

* 분석: 해당 지역은 농업 및 축산업 관련 시설이 주를 이루는 농림지역 특성을 보입니다. 계획관리지역에 해당하여 개발 가능성은 있으나, 축산업 관련 제한이 강하게 적용되므로, 이를 고려한 사업 계획 수립이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 정보 부족: 제공된 자료만으로는 본건의 상세한 생활 편의 시설, 교육, 의료 시설 등에 대한 정보를 파악하기 어렵습니다. 인근에 양원리보건진료소가 소재하나, 대중교통 상황을 고려할 때 기본적인 생활 편의성은 보통 이하로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 의무: 농지가 포함되어 있어, 해당 지자체의 농지취득자격증명원 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 반드시 확인해야 합니다. 미확보 시 입찰 보증금 몰수 등 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 및 유치권: 목록 8번 토지상의 법정지상권 성립 여부 불분명 및 유치권 존재 가능성은 소유권 행사 및 건물 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있는 요소이므로, 철저한 법적 검토가 필수적입니다.

* 제시외 건물 포함 및 제외: 일괄 매각 대상이지만, 일부 제시외 건물은 매각에서 제외될 수 있어 정확한 범위를 파악하고 이에 따른 가치 평가가 필요합니다.

* 가축사육 제한: 향후 축산업 관련 사업 진행 시, 강화된 환경 규제로 인한 신규 시설 설치 허가 제한은 사업 운영의 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제약: 일부 토지가 "묵전" 상태이거나 현황상 통행 불가한 도로로 이용되는 점은 토지의 실질적 이용 가치를 저하시킬 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 소재 광대한 토지와 다수의 동식물 관련 시설 건물을 포함하는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 약 19.5억원 수준이나, 권리 분석상 말소될 채권이 다수 존재하여 비교적 깨끗한 권리 상태로 취득 가능성이 높습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 및 유치권의 불확실성, 그리고 지역의 가축 사육 제한이라는 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 잠재적 리스크에 대한 사전 조사와 법률적 검토가 철저히 이루어져야 하며, 특히 토지의 실제 이용 가능성과 관련된 부분을 면밀히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광대한 토지 확보: 약 4,300평에 달하는 넓은 토지를 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 기존 시설 활용 가능성: 현재 동물 및 식물 관련 시설로서의 용도에 맞는 건물이 존재하므로, 기존 사업을 승계하거나 리모델링하여 활용할 수 있습니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 취득하여 관리 및 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 규제 완화 또는 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 가축 사육 제한 등은 고려 필요)

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,948,821,000원

* 분석: 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 여러 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 법정지상권, 유치권, 가축 사육 제한 등)의 해소 가능성 및 그에 따른 비용, 그리고 현장 조사 결과, 실제 토지 이용 가치, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 권리 관계의 명확화 및 실제 이용 가능성 확인 후 전문가와 상담하여 결정하는 것을 권장합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.