나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92629 [1] 경기도 포천시 신읍동 43-18 예원프라자 1동 2층201호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 "포천시외버스터미널" 서측 인근에 위치하며, 주위는 마트, 병원, 일반상가 등 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있으며, 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 스라브지붕 15층건내 제2층 30개호로서,
(사용승인일 : 1997.03.18)
외벽 : 복합판넬마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 판매시설, 위락시설(무도장), 제2종근린생활시설 등으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 3필 일단의 부정형의 토지로서, 판매시설, 공동주택, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▶ 신읍동 43-18, 43-48 : 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

▶ 신읍동 43-20 : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경92629 (1)

소재지: 경기도 포천시 신읍동 43-18 예원프라자 1동 2층 201호

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 물건 개요

용도: 판매시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 스라브지붕 15층 건물 중 제2층

사용승인일: 1997년 3월 18일

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

주의사항: 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 216.10㎡ (약 65.37평)

토지지분: 216.10338625866052㎡ (약 65.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1030.75㎡ (약 311.77평)

건물지분: 1030.7499999999998㎡ (약 311.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

본건(2층 201호)의 전용면적 정보는 제공된 JSON 데이터에서 특정 호수에 대한 면적이 명시되어 있지 않으나, 30개 호실이 일괄 매각 대상임.

1.4. 감정가

감정가: 1,955,887,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 "포천시외버스터미널" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 마트, 병원, 일반상가 등 각종 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 소로 2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리는 2013년 7월 29일 접수된 하왕2동새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 등기부상 을구의 근저당권 및 기타 압류, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다. 다만, 2022년 11월 22일 접수된 김승현의 소유권이전(상속) 등기(갑4)는 말소되지 않는 권리에 해당합니다. 본 경매는 서울숲새마을금고의 임의경매 신청(갑8)에 의해 진행되고 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었으나, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다. 그럼에도 불구하고 임대 관계가 불분명하므로, 혹시 모를 점유 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 29억 6천 1백 2십만원으로, 감정가 19억 5천 5백만원 대비 높은 편입니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 상권 특성

본건은 포천시외버스터미널 인근의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 비교적 좋은 편입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 잠재되어 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 구조

건축물대장상 본건의 용도는 판매시설, 위락시설(무도장), 제2종근린생활시설 등으로 등재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 15층 건물 중 2층에 위치합니다.

4.3. 건물 상태 및 이용 현황

기준시점 현재 본건 구분상가 30개 호실은 모두 공실 상태입니다. 또한, 2층은 단전된 상태이며 영업이 이루어지지 않고 있습니다. 2층 출입문은 시정되어 있고, 엘리베이터도 2층에 정차하지 않아 현재 직접적인 출입이 어려운 상황입니다. 임차인이 영업을 위해 제거하거나 설치한 내부 경계벽 및 칸막이 등으로 인해 건축물현황도와 실제 내부 구조가 다를 수 있습니다. 각 호별로 복원이 가능하다고는 하나, 원상 복구에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 주변으로는 마트, 병원 등 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 상태

건물 사용 승인일이 1997년으로 약 29년 경과하여 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 특히 현재 2층은 단전, 출입 불가 등 관리 상태가 매우 불량한 상황입니다.

6.2. 내부 구조 및 원상 복구

구분상가 30개 호실이 임의로 칸막이를 설치하거나 벽을 제거하는 등 내부 구조가 변경된 상태입니다. 이를 원상 복구하기 위해서는 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상이며, 현재 공실 상태이나 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 높은 총 채권액

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 포천시 중심 상업지역 내에 위치하여 입지적 가치는 있으나, 현재 공실, 단전, 출입 제한 등 건물 상태가 매우 좋지 않은 점은 가장 큰 단점입니다. 내부 구조 변경으로 인한 원상 복구 비용과 시간, 그리고 건물 노후화에 따른 관리 부담 등을 고려해야 합니다. 주변 상권의 잠재력은 있으나, 본건 자체의 문제점을 해결해야만 실질적인 가치 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 입지: 포천시외버스터미널 인근, 도시지역 내 일반상업지역으로 향후 개발 잠재력이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 복합적인 활용이 가능합니다.

* 매력적인 가격: 현재 상태 및 총 채권액을 고려했을 때, 유찰을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 적극적인 투자와 관리를 통해 건물의 상태를 개선하고 임대를 정상화할 경우, 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 물건의 특성, 즉 공실, 단전, 내부 구조 변경, 건물 노후화, 그리고 복원 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 부담은 없습니다.

현재 감정가 1,955,887,000원에서, 현 상태의 단점을 감안하여 감정가의 60~70% 수준인 약 11억 7천만원에서 13억 7천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 현장 조사, 주변 시세 분석, 수리 예상 비용 산출 등을 통해 최종적으로 결정해야 하는 부분이며, 추가적인 유찰 가능성도 염두에 두는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.