나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70725 [3] 경기도 포천시 선단동 242-12 탑팰리스102동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 ""대진대학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 내 2층 202호, 3층302호, 4층 402호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감,
창호: 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경70725 (3)

1.2. 소재지

경기도 포천시 선단동 242-12 탑팰리스102동 4층 402호

1.3. 물건 구분

다세대주택

1.4. 감정가

244,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 89.51㎡ (약 27.08평)

* 건물면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케이씨유엔피엘대부주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "대진대학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다.

3.2. 마감

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감.

* 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감.

* 창호: 샤시 창호.

3.3. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.4. 설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.5. 토지 형상 및 이용상태

3필지 일단의 토지로, 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-25)(남부지역)

* 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)

* 상대보호구역

* 비행안전제4구역(지원)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

3.7. 공부와의 차이

없습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 박애란 (2021-09-17)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-09-17, 586,800,000원) - 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 이 외 다수의 가압류, 압류 등이 존재하나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸됩니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 박한정 (박 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-02-16

* 배당신고일자: 2025-02-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4.4. 임차인 관련 주의사항

임차인 박 은 대항력이 없으며, 현재까지 파악된 인수 보증금은 0원입니다. 이는 통상적인 배당 절차를 통해 보증금이 전액 변제될 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 선단동은 주거단지와 근린생활시설, 대학교 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 배후 주거단지를 바탕으로 한 기본적인 소비 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 잠재적 개발 요인

주변 지역의 개발 계획이나 인구 유입 추세 등을 추가적으로 파악하여 상권의 미래 가치를 분석할 필요가 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

"대진대학교"가 인근에 위치하고 있어 학생들의 교육 환경으로 적합합니다. 또한, 주변에 다수의 학교가 소재하고 있습니다. (토지이용계획상 상대보호구역에 해당)

6.2. 편의시설

근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6.3. 교통 및 접근성

시내버스 노선 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 주요 도로 접근성은 양호한 편입니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설 포함)

현재 조사된 바로는 본건과 인접한 지역에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 현황 및 공장, 산업 시설 등과의 거리를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지이용계획상 제한

계획관리지역 내 성장관리구역, 비행안전제4구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 일부 용도 및 개발에 제한이 따를 수 있는 구역에 속해 있습니다.

7.2. 임대 관계 파악

감정평가요약서의 기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'이라고 기재되어 있습니다. 비록 임차인 현황이 별도로 제시되었고 대항력 없는 임차인임을 확인하였으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 돌발 변수에 대한 대비가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 다세대주택으로, 대진대학교 인근의 주거 및 근린 상권이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 외부 정보에 따르면 본건 "탑팰리스" 건물은 2014~2015년경 준공된 비교적 신축 건물로 파악되며, 이는 건물 상태 및 가치 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 '임대관계 미상'이라는 기타 사항은 추가적인 검토가 필요합니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이므로, 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 법적 하자 없음.

* 비교적 신축 건물: 2014-2015년경 준공(외부 정보 기반)으로 건물 노후도 낮음.

* 우수한 입지 조건: 대학교 인근으로 임대 수요 기대 가능하며, 생활 편의시설 및 교통 여건 양호.

* 낮은 경쟁률 기대: 높은 감정가로 인해 유찰 가능성이 있어, 시세 대비 합리적인 가격에 취득 기회 발생 가능.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 24일 거래: 35.74㎡ (약 10.8평) - 4,800만원

* 2026년 6월 11일 거래: 44.56㎡ (약 13.5평) - 6,700만원

* 2026년 6월 8일 거래: 67.185㎡ (약 20.3평) - 13,000만원

본건의 건물 면적은 71.64㎡ (약 21.67평)으로, 제공된 시세 정보 중 가장 큰 면적(67.185㎡)과 유사합니다. 해당 물건(삼성홈타운)의 면적당 단가는 약 1,935,000원/㎡ (13,000만원 / 67.185㎡)입니다.

이를 본건 면적(71.64㎡)에 적용할 경우, 예상 시세는 약 138,700,000원 (71.64㎡ * 1,935,000원/㎡)으로 산출됩니다.

10.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 244,000,000원이나, 제공된 주변 시세 자료를 기준으로 추정한 본건의 적정 시세는 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 수준으로 판단됩니다. 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 최초 입찰 시 유찰될 가능성을 높입니다.

10.3. 권리상 인수 금액

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가 인수 금액은 고려하지 않습니다.

10.4. 투자 의견 및 입찰가 제안

권리상 매우 안전한 물건임에도 불구하고 감정가가 시세보다 높게 책정되었습니다. 따라서, 본건의 실질 가치를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 보수적 예상 시세 범위: 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원

* 제안 입찰가: 현재로서는 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 감정가의 약 57~61% 수준으로, 유찰 가능성을 염두에 둔 가격입니다.

참고사항: 제시된 시세 분석은 제공된 제한적인 JSON 데이터를 기반으로 하였으며, 실제 부동산 시장 상황, 건물의 정확한 상태, 추가적인 주변 환경 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.