나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70725 [2] 경기도 포천시 선단동 242-12 탑팰리스102동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 ""대진대학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 내 2층 202호, 3층302호, 4층 402호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감,
창호: 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경70725 (2)

* 소재지: 경기도 포천시 선단동 242-12 탑팰리스102동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 244,000,000원

* 토지면적: 89.51㎡ (약 27.08평)

* 건물면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "대진대학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한사항이 존재합니다.

* 도로: 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(설정액 586,800,000원)입니다.

* 등기부요약:

* 소유권보존: 박애란 (2021-09-17)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-09-17, 586,800,000원) - 말소기준권리

* 각종 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다. (주식회사후로텍, 서종오, 포천시, 이현준, 포천세무서장)

* 경매개시결정: 계림신용협동조합 (2025-01-17, 602,029,603원) 및 서종오 (2025-01-24, 37,650,000원)

* 총 채무액: 등기부상의 채권 총액은 662,862,300원입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 본 건은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

* 주변 개발: 대진대학교와 인접하여 학생 및 교직원 수요가 예상되며, 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 거래 사례:

* 2026년 6월 1일: 포천시 선단동, 삼성홈타운 103동/104동, 전용면적 67.185㎡, 4층, 130,000,000원에 거래 (면적당 약 1,935,000원/㎡).

* 2026년 6월 9일: 포천시 선단동, 럭키빌라 3동, 전용면적 44.56㎡, 1층, 67,000,000원에 거래 (면적당 약 1,503,000원/㎡).

* 2026년 6월 24일: 포천시 선단동, 선덕주택, 전용면적 35.74㎡, 2층, 48,000,000원에 거래 (면적당 약 1,343,000원/㎡).

* 가격 동향: 최근 거래 사례들을 볼 때, 본건과 면적이 유사한 삼성홈타운(67.185㎡)이 130,000,000원에 거래된 점이 가장 중요한 참고 자료가 될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 대진대학교가 인근에 위치하며, 기타 교육시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 의료시설: 포천 시내 병원 이용이 가능하나, 아주 가까운 대형 병원은 없을 수 있습니다.

* 주거환경: 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 244,000,000원이지만, 최근 거래된 유사 물건들의 시세는 130,000,000원 수준으로, 감정가와 실제 시세 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 토지이용 제한: 비행안전제4구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 법적 제한사항이 향후 재건축이나 증축 등 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축 연도 미확인: 본건(탑팰리스102동)의 정확한 건축 연도가 제시되지 않아, 건물의 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 다세대주택으로, 대진대학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 다만, 감정평가액과 최근 유사 물건의 실거래가 사이에 큰 괴리가 존재하므로, 시세 조사를 기반으로 한 입찰가 산정이 매우 중요합니다. 또한, 다양한 도시계획법규상의 제한이 존재하므로 투자 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 대학가 인근이라는 점은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있는 요인이 됩니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(67.185㎡)의 거래 사례(130,000,000원)와 본건의 면적(71.64㎡)을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정됩니다. 다만, '탑팰리스'라는 명칭과 3층이라는 층수 등을 감안하여, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가를 145,000,000원으로 제안합니다. (감정가 대비 약 59.4% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.