나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70725 [1] 경기도 포천시 선단동 242-12 탑팰리스102동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 ""대진대학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 내 2층 202호, 3층302호, 4층 402호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감,
창호: 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경70725 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 242-12 탑팰리스102동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

토지면적: 89.51㎡ (약 27.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (추정)

건축년도: 정보 없음 (제시된 감정평가서상 명시되지 않음)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 대진대학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 남서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성도 양호한 것으로 보입니다. 주변에 대진대학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 9월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 나중에 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권보존(갑1), 근저당권(을1, 말소기준권리), 가압류(갑2, 갑3, 갑5), 주택임차권(을2), 압류(갑4, 갑7), 임의경매(갑9), 강제경매(갑10) 등의 권리들이 등기되어 있었으나, 현재 모두 말소 예정이거나 말소된 상태로 파악됩니다.

총 등기부채권액은 677,862,300원입니다.

임차인 현황에는 채규병 씨가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 채규병

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2022-04-14

* 확정일자: 2022-04-14

* 배당신고일자: 2023-06-22

* 대항력: 없음

채규병 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 보증금 15,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

"임대관계는 미상임"이라는 문구가 있으나, 이는 특정 임차인의 권리 분석과는 별개로 전체 임대 상황에 대한 정보 부족을 의미할 수 있습니다. 하지만 현재 파악된 등기부상 권리 및 임차인 현황으로는 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 다음과 같습니다.

최근 2026년 6월 거래된 다세대주택들의 정보입니다.

* 첫 번째 거래: 2026년 6월 8일, 삼성홈타운103동,104동, 전용면적 67.185㎡, 130,000,000원에 직거래. (평당 약 640만원, ㎡당 약 193.5만원)

* 두 번째 거래: 2026년 6월 9일, 럭키빌라(3동), 전용면적 44.56㎡, 67,000,000원에 중개거래. (평당 약 497만원, ㎡당 약 150.3만원)

* 세 번째 거래: 2026년 6월 24일, 선덕주택, 전용면적 35.74㎡, 48,000,000원에 중개거래. (평당 약 444만원, ㎡당 약 134.3만원)

본건의 건물면적은 71.64㎡ (약 21.67평)으로, 제공된 시세 정보 중 삼성홈타운(67.185㎡)과 면적이 가장 유사합니다. 삼성홈타운의 거래가액은 130,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 193.5만원 수준입니다.

본건의 건물면적 71.64㎡에 삼성홈타운의 ㎡당 가격을 적용하면 약 138,700,000원(71.64㎡ * 193.5만원/㎡)이 됩니다.

하지만 본건의 감정가는 244,000,000원으로, 제공된 최근 시세 정보와 상당한 차이를 보입니다. 감정가는 ㎡당 약 340.5만원(24400만원 / 71.64㎡) 수준으로, 시세보다 매우 높게 책정되어 있습니다. 이러한 시세와 감정가의 큰 격차는 투자 시 주의가 필요한 부분입니다.

1.4. 생활정보

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하여 주변에 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다. 대진대학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋으며, 차량 및 대중교통 이용이 가능한 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 큰 격차: 본건의 감정가는 244,000,000원이지만, 제공된 최근 시세 자료에 따르면 유사 면적의 거래 가격은 130,000,000원 내외로 추정됩니다. 이러한 차이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 중요한 요인입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다. 특히 비행안전제4구역 지정은 군사 시설과의 관련성을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수해야 할 부담이나 임차인의 대항력 문제는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 감정가와 최근 거래 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 주변 환경 및 토지 이용 제한 사항 또한 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 등기된 권리는 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 주변 개발 계획이나 향후 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승의 가능성이 있습니다.

* 교육 시설 인접: 대진대학교 등 교육 시설이 인접해 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 산정한 본건의 시장 가격은 약 138,700,000원 수준입니다. 이는 ㎡당 약 193.5만원의 최고가격을 기준으로 계산한 금액입니다.

감정가(244,000,000원)와 시장가(약 138,700,000원)의 큰 차이를 고려할 때, 입찰가는 시장가에 근거하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 (금액은 만원 단위입니다. 이는 제공된 시세 최고가를 기준으로 약간 상향 조정된 금액으로, 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.