나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10383 [1] 울산광역시 남구 신정동 178-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2026.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산중앙초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성됨.

교통상황

본건은 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 정방형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지의 동측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(월평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 경량철골조 칼라시트지붕 단층건으로서 벽체: 판넬 등 마감 창호: 샤시창호임. 부속건물은 경량철골조 판넬지붕 단층건으로서 벽체: 판넬 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

본건 건물은 주상용이며, 부속건물은 화장실로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설, 전기조명시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하여 현장에서 개략적인 조사에 의거하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건 건물 중 부속 변소의 지붕이 공부상 칼라시트이나 현황은 판넬임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음
3. 본 건 토지내 소량의 수목은 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10383 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 178-3

용도: 근린주택

감정가: 117,380,650원

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 애큐온저축은행 (외 다수)

토지 면적: 총 171.60㎡ (약 52평) / 지분 28.60㎡ (약 8.65평)

건물 면적: 총 82.64㎡ (약 25평) / 지분 27.54㎡ (약 8.33평)

건물 제시외 면적 (부속건물): 16.20㎡ (약 4.9평) - 일괄 매각 포함

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산중앙초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

도로 상황: 본건 토지의 동측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(울산중앙초등학교, 월평중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 21일자 애큐온저축은행의 가압류 (등기부 을구 8번)가 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 명확히 없어 보입니다. 다만, 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 실제 설정 여부 및 그 내용은 반드시 확인해야 합니다.

채권총액: 본 경매를 신청한 채권(애큐온저축은행) 총액은 약 29,775,752원 (가압류 14,316,463원 + 강제경매 신청액 15,459,289원)입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 입지를 갖추고 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

주변에 학교가 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종에도 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 울산중앙초등학교, 월평중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (단, 학교 주변 상대보호구역에 해당합니다.)

교통: 인근 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

주거환경: 근린생활시설과 단독주택이 밀집된 비교적 조용한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각: 본 건은 토지 및 건물의 일부 지분만을 매각하므로, 단독으로 재산권을 행사하기 어렵습니다. 공유자와의 협의가 필수적이며, 사용 및 수익에 제약이 따를 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 기존 공유자가 최고가 매수신고액으로 해당 부동산을 우선 매수할 권리가 존재합니다. 이는 낙찰 후에도 소유권 확보가 불확실할 수 있음을 의미합니다.

매각 불허 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용은 반드시 확인해야 하는 중요한 사항입니다.

건축물 연식: 건물 사용승인일이 1991년으로 노후된 편에 속합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 남구 신정동의 비교적 양호한 입지에 위치한 근린주택 지분 경매 물건입니다.

소액으로 지역 내 부동산 지분을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 지분매각, 공유자 우선매수권, 미상인 지상권 등 복합적인 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

임차인 관련 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

신정동 지역은 울산의 주요 생활권으로, 지역 내 부동산 가치의 안정성을 기대할 수 있습니다.

근린생활시설 및 주택으로 복합 활용이 가능한 건물입니다.

소액 투자를 통해 부동산 지분 확보를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 등의 특수성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 117,380,650원을 기준으로 하되, 지분 매각으로 인한 환금성 저하 및 공유자와의 관계 형성에 따른 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

총 채권액 (약 29,775,752원)을 하한선으로 설정하고, 감정가 대비 약 70~80% 수준을 적정 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.