나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50351 [1] 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 103동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 광양중동초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물중 7층 703호로서, 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 서측으로 공도와 연계되는 단지내도로 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50351 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 103동 7층703호

용도: 아파트

건물 면적:

* 전용 면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 공급 면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

토지 면적: 26.64㎡ (약 8.06평) (토지/건물 일괄 매각)

감정가: 69,000,000원 (육천구백만원)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동초등학교 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

* 교통상황: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 도로상태: 단지 북측 및 서측으로 공도와 연계되는 단지 내 도로가 정비되어 있음.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(중동초등학교)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 3월 16일 광주지방법원 순천지원의 강제경매개시결정 등기 (갑13)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-27

* 확정일자: 2022-04-13

* 대항력: 있음 (선순위 임차권)

* 비고: 물건명세서에 따르면, 임대차보증금 70,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 이는 해당 임차인의 보증금 전액이 낙찰자에게 승계될 가능성이 있음을 의미함.

* 기타 권리관계: 공동담보, 선순위임차권 존재. 집합건물 등기부 요약상 을13번으로 등기된 주택임차권(임현민)은 70,000,000원에 대한 권리로 '인수'로 기재되어 있음.

* 미납 관리비: 2,188,510원 (2026.03.19. 현황조사일 기준)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 광양중동초등학교 등 교육 시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성이 양호함.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 주요 혐오시설은 없으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 학교보호구역 등으로 지정되어 있어 지역 특성이 고려됨.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 성호1차

* 사용승인일: 1998년 5월 9일

* 최고/최저층: 18층 / 1층

* 총 세대수: 1362세대

* 동 정보: 103동 (총 18층 건물 중 7층)

* 주차: 총 452대 (지하 16대, 지상 3대 - 지상 주차대수 정보 불일치 가능성 있음, 총 주차대수 1002대 기록도 있음)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 관리사무소 연락처: 061-794-0418

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 임현민의 보증금 70,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 취득 비용이 상당히 증가할 수 있음.

* 미납 관리비: 2,188,510원의 미납 관리비가 있으며, 낙찰자가 부담해야 할 수 있음. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조에 따라 공용부분 관리비는 승계될 수 있음)

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가는 69,000,000원이나, 최근 유사 면적(59.94㎡) 매매가가 2026년 6월 8일 59,500,000원에 형성된 점은 시세 분석 시 고려할 필요가 있음.

* 임대 관계 미상: 공급 정보에 임대관계 미상으로 표기되어 있으나, 상세 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 성호아파트 103동 7층 703호로, 주거용 아파트로서 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 등기부등본 및 물건명세서 상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 70,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 매우 중대한 권리 관계를 가지고 있습니다. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인이므로, 입찰 전 임차인의 배당 현황 및 미변제 금액을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, 미납 관리비가 존재하며 감정가와 최근 실거래가 사이에 다소 차이가 있어 시세 조사가 더욱 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 광양시 중동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 소형 아파트: 59.94㎡의 전용면적은 1~2인 가구에 적합하며, 수요층이 명확합니다.

* (주의) 권리 관계 해소 시: 만약 임차인 보증금 문제가 명확히 해결된다면, 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 69,000,000원이나, 유사 면적(59.94㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 6월 8일에 59,500,000원에 있었음을 감안해야 합니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 70,000,000원의 임차 보증금 인수 여부입니다. 만약 이 보증금을 낙찰자가 모두 인수해야 한다면, 실제 취득 비용은 '입찰가 + 70,000,000원'이 됩니다. 따라서, 일반적인 경매 분석과는 달리, 입찰가를 보증금 인수 부담을 제외한 순수 물건 가치로 산정하되, 총 취득 비용을 반드시 고려해야 합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 입찰가를 65,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 실거래가보다는 높으나 감정가보다는 낮으며, 낙찰 후 인수하게 될 보증금(70,000,000원)과 합산 시 총 135,000,000원의 부담이 발생하므로, 해당 금액으로도 투자 가치가 있는지 심도 있는 검토가 필요합니다.

* 예상 입찰가: 65,000,000원 (금육천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.