나이스옥션 법원경매 대전 2026타경167 [1] 대전광역시 서구 복수동 95-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 복수동 소재 '방울샘어린이공원' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 왕복2차선의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 벽돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

단독주택 및 주차장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목, 조경시설, 태양광발전설비 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경167 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 복수동 95-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 2,247,891,800원

* 토지면적: 1081.00㎡ (약 327.00평)

* 건물면적: 402.61㎡ (약 121.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 수목, 조경시설, 태양광발전설비 포함

* 물건명세서 작성일: 2026년 7월 3일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 서구 복수동 소재 '방울샘어린이공원' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 편임.

* 인접 도로상태: 본 건 북동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당함.

* 주변 시설: '방울샘어린이공원'이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2006년 2월 24일 접수된 신한은행의 근저당권(을5)임.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있는지 명확히 확인이 필요함. '물건명세서' 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필수적임.

* 등기부 현황 요약:

* 토지 등기부: 소유권 이전, 근저당권, 공유자전원지분전부이전청구권가등기, 압류, 가압류 등이 다수 존재했으나, 모두 말소 예정(말소 기재 확인).

* 건물 등기부: 소유권 보존, 근저당권, 압류, 가압류 등이 다수 존재했으나, 모두 말소 예정(말소 기재 확인).

* 등기부채권 총액: 2,920,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없음.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 단독주택과 아파트 단지가 혼재된 주택 밀집 지역에 위치함.

* 상업 시설: 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설 접근성은 통상적인 수준임.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있음.

* 녹지공간: '방울샘어린이공원'이 인접해 있어 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 감정가를 초과하는 2,920,000,000원으로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 소멸되지 않는 권리 가능성: '물건명세서' 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나 상세 내용이 없어, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있을 수 있음. 이에 대한 면밀한 조사가 필요함.

* 제시외 물건 포함: 수목, 조경시설, 태양광발전설비 등이 일괄매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 미리 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 복수동에 위치한 단독주택으로, 쾌적한 주거 환경과 차량 접근성을 갖춘 입지임. 2005년에 건축된 단독주택으로, 넓은 토지 면적(1081㎡)을 보유하고 있음. 그러나 높은 총 채무액과 명확하지 않은 '소멸되지 않는 권리' 내용이 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 제시외 물건까지 일괄 매각되므로, 이에 대한 고려가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치: 넓은 대지 면적을 보유하고 있어 향후 개발 가능성 또는 가치 상승 잠재력이 있음.

* 주거 환경: '방울샘어린이공원' 인접으로 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있음.

* 신축 가능성: 건축 연도가 2005년으로, 향후 재건축 또는 리모델링을 고려해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 대부분 연립, 다세대 주택으로 본 건(단독주택)과는 직접적인 비교에 한계가 있음. 그러나 이를 참고할 때, 본 건의 감정가(2,247,891,800원)는 토지 가치를 포함한 단독주택으로서 합리적인 수준으로 판단됨.

최근 거래된 연립 주택 '하모니애프롬스'(2019년식, 77.3043㎡)의 경우 약 265만원/㎡ 수준으로 거래되었음. 본 건의 건물 면적(402.61㎡)에 이 단가를 적용하면 건물 가치만 약 10.7억원으로 추산되나, 단독주택의 특성상 이는 하한선으로 보아야 함.

총 채무액이 감정가를 상회하지만, 본 건의 토지 규모와 입지를 고려할 때, 감정가 수준에서의 낙찰 가능성도 존재함.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근 시, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 약 18억 원 ~ 20억 원 사이에서 고려해 볼 수 있음. 다만, 권리관계 및 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가는 조정될 필요가 있음.

* 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.