나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50359 [1] 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 107동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주감정 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동초등학교' 남동측에 인접하여 위치하며, 부근은 주로 아파트 단지, 각종 업무시설 및 점포 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 1998년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상18층건 내 제11층 제1103호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트 단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 2차선 및 광대로 간선도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50359 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 107동 11층 1103호

감정가: 57,000,000원

1.2. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 소재하는 성호아파트 107동 11층 1103호입니다.

건축물대장상 해당 건물은 1998년 5월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 18층 건물 내 제11층 제1103호입니다.

토지면적은 22.20㎡ (약 6.72평)이며, 건물면적은 49.95㎡ (약 15.11평)입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동초등학교' 남동측에 인접하여 위치합니다.

주변은 주로 아파트 단지, 각종 업무시설 및 점포 등으로 형성된 지역입니다.

성호아파트 단지(성호1차)는 1998년 5월에 사용 승인되었으며, 총 18층 건물에 1362세대가 거주하는 대단지입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

단지 주변으로 2차선 및 광대로 간선도로가 통과하고 있습니다.

대중교통 이용 또한 양호할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 광로2류(폭 50m~70m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(중동초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 강제경매로 진행되는 물건으로, 등기부등본상 여러 권리가 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다.

그러나 '을13' 주택임차권(안재형)이 '인수'로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 59,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

등기부채권 총액은 59,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 안재형 (성함은 개인정보 보호를 위해 '안 '으로 표기합니다.)

보증금: 59,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-06-13

배당신고일자: 2024-07-31

대항력: 있음

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 '주택임차권'이 '인수'로 명시되어 있고, 물건명세서에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 임차인의 보증금 59,000,000원 인수가 명시되어 있어, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 '갑13: 압류(기흥세무서장, 2025-05-08)'이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

하지만, '을13: 주택임차권(안재형, 2024-07-31)'은 '인수'로 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 하는 권리에 해당합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

성호아파트 단지 주변은 아파트 단지와 함께 각종 업무시설 및 점포들이 형성된 지역입니다.

성호2차 단지 인근에는 홈플러스 광양점, 광양수산물종합유통센터 등이 위치하여 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다.

다양한 상업 시설이 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 성호1차

동수: 8동

세대수: 1362세대

최고층: 18층

사용승인일: 1998년 5월 9일

주차대수: 총 1002대 (지상 452대, 지하 550대)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 홈플러스 광양점 등 대형 마트가 위치해 있어 생활에 필요한 물품 구매가 편리합니다.

또한, 상업시설 밀집 지역에 속해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 '중동초등학교' 남동측에 인접하여 위치하며, 이는 초등학교 자녀를 둔 가정에 매우 유리한 입지 조건입니다.

이 외에도 광양중동중학교, 광양중앙초등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 분포하고 있습니다.

5.3. 의료시설

인근에 광양사랑병원(종합병원), 강남병원, 신세계연합의원, 김외과의원, 김내과의원 등 다수의 병의원이 위치하고 있어 의료 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2026년 3월 19일 현황 조사일 기준, 미납된 관리비 954,920원이 있습니다.

이는 매수인이 인수해야 할 수도 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 안재형의 보증금 59,000,000원 인수 문제입니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점과 '물건명세서' 상 '매수인이 인수함'으로 명시된 점 사이에 모순이 있습니다.

따라서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하게 되므로, 실제 인수 부담액을 면밀히 파악해야 합니다. 이로 인해 예상보다 높은 총 매수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

건물 사용승인일이 1998년으로 노후화가 진행된 점을 고려해야 합니다.

감정평가 요약에서 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 임차인이 존재하는 것으로 파악되었습니다.

토지이용계획 상 '가축사육제한구역', '상대보호구역', '절대보호구역' 등이 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 성호아파트 단지 내 위치하며, 중동초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수하고, 생활 편의시설 및 의료시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 59,000,000원 인수 부담 및 미납 관리비 발생 가능성 등 권리 분석상 주의가 요구되는 물건입니다.

이러한 인수 부담을 감안한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

중동초등학교 초역세권(도보거리)으로 학군 프리미엄이 기대됩니다.

성호아파트 단지는 지역 내에서 인지도가 있는 아파트로, 안정적인 주거 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

부동산 강제경매로 감정가 57,000,000원 대비 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

향후 단지 개발 또는 주변 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 59,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

이 점을 고려하여, 감정가 57,000,000원과 최근 매매 사례(59.94㎡ 11층 5,950만원)를 참고하여 보수적으로 산정합니다.

만약 인수 보증금 5,900만원을 매수인이 부담해야 한다면, 실질적인 부동산 취득 비용은 입찰가에 5,900만원이 더해지는 구조입니다.

따라서, 낙찰가 외 추가적인 인수 보증금 부담이 없다는 가정 하에, 감정가 대비 85% 수준으로 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 48,000,000원 ~ 52,000,000원

※ 본 예상 입찰가는 과거 매매 사례, 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 분석한 결과이며, 실제 경매 상황, 경쟁률, 현장 답사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부는 가장 중요한 변수이므로, 입찰 전 반드시 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.