나이스옥션 법원경매 순천 2026타경60 [1] 전라남도 구례군 산동면 위안리 235-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 구례군 산동면 위안리 소재 " 상위마을회관" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택, 농경지, 숙박시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사 숙박시설 건부지임.

인접 도로상태

대상 서측으로 왕복 2차선 도로에 접하면 , 본건 남측 본건 토지를 관통하는 약3미터 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물감정요항표 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가)나) 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층건으로 외벽: 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지바름 및 타일붙임등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

일련번호 가)나): 숙박시설

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비 및 난방설비 등을 갖춤

부합물 및 종물

감정평가 의견 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경60 (1)

소재지: 전라남도 구례군 산동면 위안리 235-1

용도: 숙박시설

감정가: 562,023,080원

토지 면적: 1105.00㎡ (약 334.26평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 692.50㎡ (약 209.50평)

건물 제시외 면적: 281.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOO (마스킹 처리됨)

특이사항: 일괄 매각, 제시외 건물 포함

감정평가 요약:

토지: 부정형 완경사 숙박시설 건부지. 주위는 주택, 농경지, 숙박시설 등 혼재. 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재. 서측 왕복 2차선 도로, 남측 약 3미터 도로 접함. 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종).

건물: 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 숙박시설. 일반적인 위생, 급배수, 난방 설비 갖춤.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 전라남도 구례군 산동면 위안리 소재 "상위마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 주택, 농경지, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 용이한 편입니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

형태 및 이용상태:

* 토지는 부정형의 완경사지로 숙박시설 건물이 건축되어 있습니다.

인접 도로상태:

* 대상 토지 서측으로 왕복 2차선 도로가 접해 있습니다.

* 대상 토지 남측으로는 약 3미터 폭의 도로가 토지를 관통하는 형태로 존재합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전축종)으로 지정되어 있습니다 (2024년 9월 24일 기준).

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 사항 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무 및 명도에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

등기부 현황 (토지 및 건물 공통 기준):

* 말소기준권리: 2022년 11월 25일 산동농업협동조합 근저당권 (130,000,000원)

* 기타 권리:

* 2002년 12월 27일: 김관태 소유권 이전 (매매)

* 2022년 05월 26일: 정진우 소유권 이전 (매매)

* 2022년 11월 25일: 산동농업협동조합 근저당권 (130,000,000원) - 말소기준권리

* 2023년 03월 21일: 주식회사대호대부금융 근저당권 (150,000,000원)

* 2025년 10월 28일: 구례군 압류 (말소)

* 2026년 03월 13일: 주식회사대호대부금융 임의경매 개시결정 (115,189,041원)

* 총 등기부채권액: 280,000,000원

4. 상권분석

* 본건은 구례군 산동면 위안리의 농경지 및 주거지와 숙박시설이 혼재하는 지역에 위치합니다.

* 인근에 "상위마을회관"이 소재하며, 소규모 숙박시설들이 주변에 분포할 가능성이 있습니다.

* 구례군 산동면은 지리산 노고단과 가까워 관광객 방문이 잦은 지역이며, 특히 산수유 마을 등으로 유명하여 이에 연계된 숙박 수요가 있을 수 있습니다.

* 주변 편의시설 및 상업시설 현황에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 면소재지나 인근 읍/면 지역으로 이동 시 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 현재까지 파악된 바로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 구례군 내 초, 중, 고등학교가 있으나, 본 물건지에서 가장 가까운 교육시설까지의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 구례군 보건소 및 병원들이 있으나, 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 배차 간격 및 노선 확인이 필요합니다. 차량 접근성은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 대형마트, 은행 등 주요 편의시설은 구례읍 등 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 281.00㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각에 포함되나 건축물대장에 누락되었을 가능성이 있습니다. 현황 파악 및 철거, 활용 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 도로 관련 이용 제한: 남측 토지를 관통하는 3미터 도로가 있으며, 물건명세서 상 목록 1. 토지 일부(약 120㎡)가 아스콘 포장되어 진입로로 이용 중이며, 인접지 타인 건물의 진입로로도 이용되는 것으로 보인다는 특이사항이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 주거나 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 지형: 부정형의 완경사지 형태는 건축 및 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군 산동면의 숙박시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 구례의 관광 자원과 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 남측 도로 이용에 대한 권리 관계, 제시외 건물의 현황, 임대차 관계 미상 등은 명도 및 활용 과정에서 고려해야 할 중요한 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 구례 지역의 관광 활성화와 연계 시 숙박시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건과 유사한 조건의 최근 실거래가, 주변 시세, 본건의 현황 및 명도 가능성, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가를 기준으로 본 물건의 장단점을 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 상세한 분석을 받으시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.