나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50349 [1] 전라남도 여수시 율촌면 조화리 689-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 '조화마을'에 위치하며, 부근은 자연부락 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하나, 시외곽 지역에 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외, 동측 및 북측으로 노폭 약 2∼3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반공업지역이고, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현장조사시 거주인 폐문부재상태로 임대관계는 미상임. 2) 기타사항: 본건 지상에 감나무 등의 수목이 식재되어 있는 바, 현장조사시 개략적으로 파악된 주수를 기준으로 수목가격을 산정하여 토지지분비율에 따라 토지가격 에 포함평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서, 외벽: 적벽돌쌓기 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적및건물개황도'와 같은 부합물 및 종물(기호(ㄱ∼ㄷ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(1) 건물 및 제시외건물(기호(ㄱ∼ㄷ))은 현장조사시 거주인 폐문부재로 내부출입이 불가능한 상태인 바, 외관상 조사내용 및 주거용도로서의 통상적인 현상 및 관리상태 등을 상정하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한), 제시외 건물 포함, 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경50349 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOO

감정가: 46,440,540원

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 율촌면 조화리 689-1

용도: 단독주택

토지면적: 522.00㎡ (약 157.91평)

건물면적: 83.43㎡ (약 25.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 14.64㎡ (약 4.43평)

1.3. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

토지지분: 173.9826㎡ (전체 면적의 1/3 지분으로 추정)

건물지분: 27.81㎡ (전체 면적의 1/3 지분으로 추정)

건물 제시외면적: 14.64㎡ (약 4.43평) (건물 지분에 포함되어 평가되었을 가능성 있음)

주의사항: 일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수신고, 1회 제한), 제시외 건물 포함, 수목 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리에 위치한 '조화마을' 내에 있으며, 주변은 자연부락 및 농경지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 시외곽 지역에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재합니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 부정형이며, 인접지와 도로와 평탄하게 단독주택 부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 5m, 동측 및 북측으로 약 2~3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반공업지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 율촌면 조화리 주변 지역은 개발행위허가 제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상의 말소기준권리는 2026년 1월 14일 접수된 주식회사 국민행복기금의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 인수 및 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있어, 만약 존재한다면 지상권은 인수될 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 70,793,094원

건물 등기부채권 총액: 68,115,114원

3.4. 임차인 현황

임차인: 박종진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-09

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상

3.5. 인수 보증금 합계

임차인 박종진의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 인수될 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 대항력이 있는 임차인이므로, 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 매우 이례적이므로 실제 계약 관계 및 점유 사유에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 조화마을은 주로 자연부락 및 농경지로 이루어져 있어, 주변의 상업 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다. 율촌면은 광양만 및 여자만을 끼고 있어 어업 활동도 이루어지지만, 주요 상권은 중심 시가지보다는 주변 도시(여수, 순천)를 이용할 것으로 보입니다.

4.2. 개발 가능성

율촌면 일대는 택지개발, 융복합물류단지, 산업단지 조성 등 개발 계획이 추진되고 있어 미래 가치 상승 가능성이 있습니다. 특히 일반공업지역으로 지정된 점은 지역 개발 및 관련 산업 활동과 연관될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

율촌면 조화리에 '율촌주민자치센터'가 소재하며, 인근에 동네체육시설 등이 있는 것으로 파악됩니다. 그러나 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

율촌초등학교 등 교육시설이 율촌면에 소재하나, 본건과의 정확한 거리는 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경

주변은 자연부락 위주로 형성되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정, 재산권 행사 및 향후 처분 과정에서 복잡성과 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰받지 못할 수 있으며, 이는 1회로 제한됩니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 (박종진)

대항력이 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 임대차 관계와는 다릅니다. 보증금 인수액은 0원이지만, 실제 명도 과정이나 계약 조건에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 금액이 미상(또는 특이사항)이라도 주의가 필요합니다.

6.4. 제시외 건물 및 수목

매각물건에 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어, 이에 대한 명도 및 별도 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한

일반공업지역으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 대한 규제가 있을 수 있으며, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.6. 혐오시설 및 환경 문제

율촌면 도성마을 일대에서 축산 악취, 폐축사 정비, 생활하수 처리, 폐기물 소각 시설 추진 등으로 인한 환경 문제 및 주민 갈등이 보고된 바 있습니다. 본건과의 직접적인 관련성은 추가 조사가 필요하나, 지역 내 잠재적 환경 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건입니다. 자연부락 및 농경지 인근에 자리하며 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 보통 수준입니다. 권리 관계상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 0원이라는 특이사항, 그리고 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고 가능성은 신중한 검토를 요합니다. 토지이용계획상 일반공업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 또는 관련 규제를 면밀히 파악해야 합니다. 율촌면 일대의 개발 계획은 긍정적 요인이지만, 일부 지역에서 보고된 환경 문제 및 갈등 소지는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

여수 율촌 지역은 택지개발, 산업단지 확장 등 개발 계획이 다수 추진되고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 지분 매각 기회

저렴한 가격으로 토지 및 건물 지분을 취득할 수 있는 기회이며, 향후 지분 확장 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

8.3. 특이 임차인 분석

보증금 0원, 대항력 있는 임차인의 존재는 특이사항이지만, 명도 및 권리 관계 분석을 통해 오히려 투자 기회로 활용할 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보만으로는 동일 단지 또는 유사 건물의 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 검색 결과, 율촌면 일대에는 전원주택 매물이나 토지 매물이 일부 있으나, 본건과 직접 비교하기에는 조건이 상이합니다. 일반공업지역 내에서의 단독주택 지분 매각은 일반적인 주택 시장과 달리 개별적인 가치 평가가 중요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 46,440,540원

인수 보증금: 0원

본건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 특이사항, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 여러 복합적인 요소를 가지고 있어, 일반적인 감정가 대비 낙찰가율 적용이 어렵습니다. 신중한 현장 조사와 법률 검토를 통해 실제 가치를 판단해야 합니다.

참고용으로, 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(약 32,500,000원 ~ 41,800,000원)

최종 입찰가는 주변 시세, 물건의 구체적인 현장 상태, 경쟁 상황, 권리 분석 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.