나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50321 [1] 전라남도 순천시 대룡동 971-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 대룡동 소재 "효천고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재하는 국도주변 상가지대 및 야산지대임.

교통상황

본건(기호1)까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근으로 통과하는 국도변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 상업용으로 이용중임. 기호5 : 부정형의 토지로서, 전으로 이용중이며, 일부 자연림 상태임. 기호6, 7 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1 : 남서측의 진입로가 서측의 왕복4차선의 국도와 연계되고 있음. 기호5, 6 : 지적상 맹지이며, 기호1 토지를 통하여 출입하고 있음. 기호7 ; 지적상 북서측으로 도로에 접하나, 기호1 토지를 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호6, 7 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 ~4 공통 : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 근린생활시설로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 판넬사이딩 마감, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

기호2 : 근린생활시설(공실 및 일부 주거시설로 이용중)임. 기호3 ~ 4 : 근린생활시설(현 공실)임.

설비내역

기호2 ~ 4 공통 : 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

판넬조 판넬지붕 단층 통로 등이 소재함(건물개황도 참조).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록 1. 지상 컨테이너 1동 및 저온저장고 1대 매각 제외, 목록 2. 김정단이 2026.4.7. 유치권신고(용역비 81,185,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함, 용역비와 관련하여 집행권원으로 배당요구신청함, 감정평가서에 의하면 건물에 ‘유치권 행사 중’ 표지판이 설치되어 있음, 목록 5. 비닐하우스 매각 제외, 수목 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수), 목록 7. 분묘 소재함, 신청채권자 화원농업협동조합이 김정단의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함(2026.7.9. 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50321 (1)

소재지: 전라남도 순천시 대룡동 971-1

용도: 근린시설

감정가: 6,611,344,000원

토지면적: 34,091.00㎡ (약 10,313평)

건물면적: 1,130.00㎡ (약 342평)

건물 제시외면적: 14.90㎡ (약 4.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 전라남도 순천시 대룡동에 위치하며, "효천고등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 국도변 상가 및 야산지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건으로 차량 출입이 가능하며, 인근 국도변에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지형태및이용상태: 토지(기호1)는 부정형으로 상업용으로 이용 중입니다. 토지(기호5)는 부정형으로 전으로 이용되고 있으며 일부 자연림 상태입니다. 토지(기호6, 7)는 부정형으로 자연림 상태입니다.

인접도로상태: 토지(기호1)는 서측의 왕복 4차선 국도와 연계되는 진입로가 있습니다. 토지(기호5, 6, 7)는 지적상 맹지이나, 토지(기호1)를 통해 출입하고 있습니다.

토지이용계획및제한상태: 본건 토지(기호1, 5)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당됩니다. 토지(기호6, 7)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지에 해당됩니다.

3. 권리분석

등기부요약(토지):

말소기준권리: 을3 근저당권 (화원농업협동조합, 2022-04-11 접수, 4,800,000,000원)

기타 권리: 갑1, 갑2 소유권이전, 을6, 을7, 을8 근저당권, 갑3, 갑4, 갑5 압류

등기부채권 총액: 7,000,000,000원

등기부요약(건물):

말소기준권리: 을13 근저당권 (화원농업협동조합, 2022-04-11 접수, 4,800,000,000원)

기타 권리: 갑3, 갑8, 갑12 소유권이전, 을16, 을17 근저당권, 갑15, 갑16 압류

등기부채권 총액: 6,700,000,000원

임차인 현황:

* (주)유진이노베이션: 보증금 0원, 차임 300,000원, 사업일자 2023-03-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-14, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-10, 대항력 없음. (유치권 신고 81,185,000원, 성립 여부 불분명)

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2024-06-14, 확정일자 2025-07-10, 배당신고일자 2026-04-09, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입일자 2017-09-27, 대항력 있음.

주의: 대항력이 있는 임차인이므로 보증금 10,000,000원을 인수해야 합니다.

* 사 대룡동토지개발: 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 사업일자 2017-09-27, 대항력 있음.

주의: 대항력이 있는 임차인이므로 보증금 10,000,000원을 인수해야 합니다.

* 사 대룡동토지개발: 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 사업일자 2019-03-28, 대항력 있음.

주의: 대항력이 있는 임차인이므로 보증금 3,000,000원을 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 23,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 7. 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

4. 상권분석

이용상태: 건물(기호2)은 근린생활시설로 일부는 공실 상태이고 일부는 주거시설로 이용 중입니다. 건물(기호3, 4)은 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다.

주위환경: 본 건은 국도변에 위치하며 상가 및 야산지대가 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

인근 시설: 본 물건은 "효천고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 병원, 마트 등에 대한 상세한 내용은 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권: 목록 2. 김정단이 2026년 4월 7일 유치권을 신고하였으나(용역비 81,185,000원) 성립 여부는 불분명합니다. 감정평가서에 의하면 건물에 '유치권 행사 중' 표지판이 설치되어 있습니다. 신청 채권자인 화원농업협동조합은 김정단의 유치권 신고에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

분묘기지권: 목록 7. 토지에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립할 가능성이 있습니다.

제시외 건물 제외: 목록 1. 지상 컨테이너 1동 및 저온저장고 1대는 매각에서 제외됩니다. 목록 5. 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

농지취득자격증명: 본 물건의 토지 중 농지로 이용되는 부분이 있어 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 전라남도 순천시 대룡동에 소재하는 근린시설로, 대규모 토지 면적을 보유하고 있으며 국도변에 위치하여 접근성이 양호합니다. 감정가는 6,611,344,000원입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후 다수의 근저당과 압류가 존재하나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 유치권 신고와 분묘기지권 성립 가능성 등 추가적인 권리 분석 및 현장 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

대항력 있는 임차인(정순기, 사 대룡동토지개발 2건)이 존재하여 총 23,000,000원의 보증금을 인수해야 합니다.

이러한 특수 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 규모의 토지 면적 보유.

* 국도변 위치로 인한 양호한 접근성.

* 근린생활시설로서의 활용 가능성.

9. 예상입찰가

감정가: 6,611,344,000원

인수 보증금 합계: 23,000,000원

예상 입찰가는 본건의 감정가, 인수해야 할 임차인 보증금, 그리고 유치권 및 분묘기지권 등 잠재적 리스크의 처리 비용을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 통상적으로 특수 물건의 경우, 권리 관계 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단한 후 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.