나이스옥션 법원경매 순천 2026타경58 [1] 전라남도 여수시 신기동 11 여수신기휴스티지아파트 주거복합동 8층102-803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 시전동 소재 '망마경기장' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 왕복 8차선, 서측, 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 서측과 남측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 1 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경58 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 신기동 11 여수신기휴스티지아파트 주거복합동 8층102-803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 378,000,000원

* 토지면적: 26.06㎡ (약 7.88평)

* 건물면적: 84.16㎡ (약 25.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 여수참조은신용협동조합 (근저당권자)

1. 2 입지조건

* 위치: 전라남도 여수시 신기동 '망마경기장' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대임.

* 교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난함. 본건 소재 부지 북측으로 왕복 8차선, 서측 및 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 서측과 남측으로 진출입이 가능함.

* 토지: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

* 지역: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.

1. 3 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 4일 접수된 여수참조은신용협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리임 [cite: original data].

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을1, 여수참조은신용협동조합, 279,360,000원)

* 전세권설정 (을2, 재원산업주식회사, 100,000,000원)

* 가압류 (갑6, 전남신용보증재단, 54,390,000원)

* 임의경매개시결정 (갑9, 여수참조은신용협동조합, 239,314,354원)

* 등기부채권 총액: 433,750,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 재원산업주식회사

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2026년 4월 21일. 해당 임차인의 전세권은 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1. 4 상권분석

* 지역 특성: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있으며 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 주요 시설: '망마경기장'이 인근에 위치하여 문화 및 체육 활동 관련 시설 접근성이 양호함.

* 교통: 대로변 및 소로에 접해 있어 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용도 편리함.

1. 5 생활정보

* 교통: 편리한 도로망과 대중교통 접근성으로 시내외 이동이 용이함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 또한, 이마트, 롯데마트, 여수시청, 병원 등 여수 중심지의 생활 인프라 접근성도 양호함.

* 교육: 신기초등학교, 시전초등학교, 여수웅천중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

1. 6 잠재적 리스크

* 명도: 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 실제 이사 시 협의 과정이 필요할 수 있음.

* 물리적 상태: 건물 노후화, 수리 필요 여부, 하자 등은 현장 방문을 통해 상세 확인이 필요함.

* 기타: 본건 물건명세서상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 별도 언급된 사항은 없어 권리 외 특별한 리스크는 없어 보임. 다만, 주변 지역에서 장례식장, 동물화장장 등 갈등 유발 시설에 대한 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았음.

1. 7 종합 의견

* 본 물건은 여수시 신기동에 위치한 아파트로, 지역 내에서 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있음.

* 건축 구조는 철근콘크리트, 외벽 마감은 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이새시 등 일반적인 아파트 수준으로 파악되며, 위생, 급배수, 승강기, 소화, 화재탐지 등 주요 설비가 갖추어져 있음.

* 등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준 권리 하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 권리 상태임 [cite: original data].

* 임차인은 대항력이 없어 인도명령 대상이 될 수 있으며, 명도 절차는 비교적 원활할 것으로 예상됨.

* 전반적으로 안정적인 투자 및 실거주 목적으로 접근 가능한 물건으로 판단됨.

1. 8 투자 포인트

* 우수한 입지: '망마경기장' 인근, 주상복합지대로서 생활 편의성과 주거 쾌적성을 동시에 기대할 수 있음.

* 교통의 편리성: 대로변 및 소로에 잘 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리함.

* 깔끔한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건으로, 인수 부담이 없어 투자 안정성이 높음 [cite: original data].

* 지역 개발 잠재력: 신기동 일대는 오랜 기간 신규 공급이 없었으나, 정비사업을 통해 새 아파트가 공급되며 주거 중심지로 재조명될 잠재력이 있음.

1. 9 예상 입찰가

* 감정가: 378,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 아파트의 실거래가, 본건의 층수, 향, 내부 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 최근 인근 유사 면적의 '여수 신기 휴스티지' 아파트가 3억 5천만원에서 3억 7천만원대에 거래된 사례가 있어 이를 참고할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.